一季度土地财政收入低迷，收入由负转正有哪些挑战

楼市低迷(mí)使得土地财政收入持续减收。

财政部最新数据显示，一季度地方政府(fǔ)性基金收入中的国有土地使用权出让收入（下称(chēng)“土地出让收入”）为8147亿元，同比下降6.7%，其中3月(yuè)份同比(bǐ)下降(jiàng)21%。

在稳楼市系列政策持续发力下，与2023年一季度土地出让收入降幅（-27%）相比，今年一季度土地出让收入降幅有明显缩窄。但这(zhè)一收入一(yī)季度持续下(xià)行，低于年初中央(yāng)与地方预算中对土地出让收入全年企稳预期。

图片来自平安证券研究所(suǒ)

土地出让收入是一个对当下土地出让成交反应比较滞后的(de)数据。因(yīn)为按照相(xiāng)关规定，地方(fāng)政府跟企业达成土地成交后，一般要在10天内(nèi)签订土(tǔ)地出让合同，合同签订一个月内需要缴(jiǎo)纳50%土地出让价款，剩(shèng)余价(jià)款在一年内付清。理(lǐ)论上，上述土地出让收(shōu)入存在至少1个月乃至1年的时滞(zhì)。

因此，相比于(yú)土地(dì)出让收入，市场(chǎng)机构统计的土地出让(ràng)金更能反映(yìng)当(dāng)下土地成交情况。<课余生活小报/p>

根据民生证(zhèng)券固收首席分析师(shī)谭逸鸣团队(duì)研报数据，今年一季度全国土地出让金同比下降14%。

这一(yī)数据意味着后续土地出让(ràng)收入增长将继续承压。一季度土地(dì)出让收入低迷跟房地产市场低迷直(zhí)接(jiē)相关(guān)。近(jìn)些年，房地产市场低迷，销售面(miàn)积和价(jià)格持(chí)续下降，开发商资金紧张(zhāng)，地方(fāng)土地(dì)出让收入(rù)持续下(xià)滑。

国盛证券首席经济学家熊园分析认(rèn)为，3月(yuè)份地方土地出让收(shōu)入降幅较前两个月明显走阔，前(qián)期土(tǔ)地出让收入加(jiā)快入库的影响正(zhèng)逐步显(x课余生活小报iǎn)现。从地产销(xiāo)售(shòu)数(shù)据来看，3月30大中城商品(pǐn)房销售同比-47%、未有好转(zhuǎn)，在房地(dì)产市场表(biǎo)现(xiàn)偏弱的背景下，叠加前期加快入库，后(hòu)续土(tǔ)地出让(ràng)收入增速可能(néng)继(jì)续承压。

国金证(zhèng)券首席经济学家赵伟(wěi)分(fēn)析，年初新房成交延续低迷态(tài)势，土地成交溢(yì)价率、成(chéng)交(jiāo)面(miàn)积仍处过(guò)往较低水平，土地出让收入能否完(wán)成(chéng)企稳仍(réng)需跟踪。根(gēn)据2023年土地出让收入占比(bǐ)测算，若国有土地财政收入下降10%，对应政府性基金收入下滑9%，广义(yì)财(cái)政支出增(zēng)速下降近2%。后续(xù)土地出让收入能(néng)否企稳或是影响广义财政支出强度的重要因素之一。

国家统计局数据显示，今年一(yī)季度全国房(fáng)地产开发投资（按可比口径）同(tóng)比下降9.5%，房地产开发企业房屋施工(gōng)面积同比(bǐ)下降11.1%，新建(jiàn)商品(pǐn)房(fáng)销售面积同比下降19.4%，房地产开发企(qǐ)业(yè)到位(wèi)资金同比下降26.0%。

尽管一(yī)季度全国土地出让收入(rù)呈现(xiàn)下(xià)滑，但省份间情况(kuàng)有明显差异。

比如，根据(jù)地方财政部门数据，一季(jì)度江西土地出让收入同比下(xià)降22.4%，云(yún)南这一收入同比下降6.7%。

谭逸鸣(míng)梳理数据(jù)发现，从土地出让金数据(jù)来看，一季度上海、北京、福建、山东、重庆、陕西等地土地出让金出(chū)现明显增长，广东、江苏、浙江、安徽、江西、河南等地土地出让金则出现明显下(xià)滑。

图(tú)片来自民生证券研究院

“从各省份拿地房企的属性来看，2023年第(dì)一季度全国范围内国有企业拿地占比为(wèi)67%，而2024年(nián)第一季(jì)度，全国国有企业拿(ná)地占比达到了82%，国有企业拿地的(de)金额出(chū)现了大幅(fú)增长。”谭逸鸣称(chēng)。

一位(wèi)基(jī)层财政局长告诉第一财经，今年当地一季度土地出让收入略有(yǒu)增长，总体(tǐ)看(kàn)今(jīn)年土地出(chū)让收入形势应该比去年好(hǎo)些(xiē)。

根据中央与地方预算报告，预计2024年地方(fāng)政府性基金预算本级收入约(yuē)6.63万亿元，增长0.1%。

政府性(xìng)基金收入中近九成收入来自土地(dì)出让收入。外(wài)界预计，今年地(dì)方整体上土地出让收入能(néng)止跌。2022年和2023年土地出让收入分别同比下降23.3%和13.2%。

从地方上来看，由于房(fáng)地(dì)产市场预期还不稳定(dìng)，增(zēng)收难度大，像江苏、浙江、四川等地预(yù)计今年土地出(chū)让(ràng)收入继续有所下滑；广东、辽宁等地预计收入有所增长。

粤开证券首席经济学(xué)家罗志恒曾告诉第(dì)一财经，房地产形势变化较快。政策力度持续加(jiā)码(mǎ)将推动商品房和土地市场逐步企(qǐ)稳。2024年课余生活小报，中国(guó)经济将延续疫后恢复态势，房地产在政策作用(yòng)下预计逐步筑底，供需两端政策加(jiā)码有助于提振市场信心，促进土地市场成交。

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