首次！外资巨头，突然转向

楼市(shì)罕见一幕(mù)。

外资巨头突然(rán)罕见(jiàn)唱多中国房地产市场，引发关注。瑞银大中(zhōng)华区房地(dì)产研究主管分析师John LamJ在最新的采访(fǎng)中表示：“在三年(nián)的看跌之后，由于政(zhèng)府的援助，我(wǒ)们第(dì)一次对中国房地产行业变得更加乐观(guān)。”

从市(shì)场层面来看，中国房地产市场正陆续出现积极信号。其中，上海豪宅(zhái)销售持续火爆，带动上海(hǎi)新房房价指数环比上(shàng)涨；深圳楼市(shì)也出现复苏迹象，3月份二手房成交套数达4547套，环比大增115.13%，截至4月15日，深圳月内二手住宅成(chéng)交套(tào)数达到2067套，超过3月同期。

那么(me)，在一系列利好信号的加持下，中(zhōng)国楼市(shì)何时(shí)将迎来(lái)拐点？

罕见唱多

瑞银大中华区房地产研究主管(guǎn)分析师John LamJ在(zài)最新的采访中(zhōng)表示：“在三年的看跌(diē)之后，由于(yú)政府的(de)援(yuán)助，我们第一(yī)次对中国房地产行业(yè)变得更加乐观。”

他预计，国内住房需求和供应将在明年某个时候恢复到历史平均水平，中国大型地产开发商们(men)的股票可能会出现反弹。

值(zhí)得一提的是，John Lam曾在2021年初罕见地(dì)对中国恒大集团给出了“卖出”评级，并(bìng)将目标价从14.5港元下调至6港元，是唯一一位给予恒(héng)大卖出评级的分析师，震惊市场。

站(zhàn)在当前，John Lam认为，在经历(lì)了(le)调整之后，中国房地产行业正准备缓慢复苏。

John Lam预计，中国今年的房地产行业销量和价(jià)格不会上涨，但降幅会有所缓解(jiě)。他(tā)认为，按面积计算(suàn)，今年国内(nèi)住(zhù)宅销售(shòu)可能会下降(jiàng)7%，低于2022年创纪录的27%跌幅。新屋开工率可能下降7%，较2022年39%的降幅收窄。

John Lam预测(cè)，一旦房价(jià)稳定下来，被压抑的需求将会回归，因为过去三(sān)年的房地产价格下跌周期导致人们推迟购买。

John Lam还提(tí)到(dào)，由于许多房地产企业已停止购(gòu)买土地和建造房屋，从而减少了供应(yīng)量。在楼市低迷期间，中(zhōng)国开发商的新屋开工量下降了(le)58%，远高于同期按面积计(jì)房地产销售37%的降幅。

John La加仓芯片、AI股！基金一季度调仓出炉，冯明远、李晓星、莫海波这样操作m认为(wèi)，这种“去库存”可能会使国内住(zhù)房(fáng)的库存水平明显下滑。

John Lam进一步表示，中国(guó)的房地产市场(chǎng)比日本更健(jiàn)康，其(qí)危机程度也不及后者严重。其原因是，中国城市化率和(hé)家庭杠杆率较低，并且实施了严格(gé)的外汇管制，这些因素结合在一起，使中国能够比日本更好地管理房地产泡(pào)沫。

John Lam预测(cè)，期待房地产价格和新开工率在2025年6月前恢(huī)复稳定。目前(qián)，最大的(de)争论是购房者需求如何恢复的宏(hóng)观(guān)问题。

积极信号

其实，从(cóng)市(shì)场层面来看，中国房地产市(shì)场(chǎng)正陆续出现积(jī)极信号，一线城市及(jí)新一线(xiàn)城市的回暖迹象愈发明显(xiǎn)。

据(jù)中指院的统计数据显示，截至3月31日，重点城市二手房成交套数已连(lián)续6周(zhōu)环比增长，单周成交量一度(dù)达(dá)到2023年(nián)下半年以(yǐ)来周度最高(gāo)水平。另据贝壳研究院监测，今年以来，贝壳重点50城市二(èr)手房成交量持续向上修复，部分城(chéng)市和产品价格跌幅止跌甚至略有小(xiǎo)幅(fú)上涨。

具体来看，上海(hǎi)楼市的复苏较为明显(xiǎn)，豪宅销(xiāo)售堪称(chēng)火爆：

4月21日，融创外滩(tān)壹号院二期开盘，该项目单日销售额达99.97亿元，去化率100%，成为今年内上海单盘销售(shòu)额TOP2的项目。

4月18日(rì)，上海陆家(jiā)嘴豪宅“滨(bīn)江凯旋门(mén)”开盘售罄，总价1.1亿元“楼王”开场(chǎng)即被选购，单日收金70.27亿元。

今年3月底，位于上海新天地板块的中(zhōng)海顺昌玖里开盘，以196.5亿元(yuán)销(xiāo)售(shòu)额直接刷新全国开盘纪录。

受益于豪宅销售火爆的带动，上海新房房价指(zhǐ)数环比(bǐ)涨(zhǎng)幅已位(wèi)列全国第一。据(jù)国家统计局数据(jù)显示，2024年3月，上(shàng)海新房房价指数(shù)环比(bǐ)上涨0.5%，领涨全国；同比上涨4.3%，位居全国第二。

另外，深圳楼市(shì)也持(chí)续出现复苏迹象。据深(shēn)圳市房地(dì)产信息平(píng)台公(gōng)布的(de)数据，3月(yuè)份二手房(fáng)成交套数达到4547套，其中二手住宅成交3840套(tào)，环比大增115.13%，创2023年4月份以来新高。

进入4月(yuè)份，截至4月15日，深圳(zhèn)月内(nèi)二手住(zhù)宅成交套数达到(dào)2067套，超过3月份同期。

另据深圳市房地产中介(jiè)协会发布的数据，4月8日至4月14日，深圳全市二手房成交量（含(hán)自助）录(lù)得1295套(tào)，环比(bǐ)增长34.3%，单周交易量再创2022年(nián)以来新高(gāo)。

其中，刚需是支撑近期深圳二手(shǒu)房市场放量的重要力量。3月份深圳二(èr)手住宅成交结构(gòu)当中，60—90平方米住宅成交占比39%，成交占(zhàn)比最大；户(hù)型方(fāng)面，3月份三房户型成交占比42%，占比最大。

据北京市住建委官(guān)网数据统(tǒng)计，今(jīn)年3月，二手房网签(qiān)量14280套，环比上涨125.5%，也突破了1.2万套的“荣枯线”，并创下了近(jìn)一年来的最高点。

重大变化

当前，我国房地产市场供(gōng)求关系已(yǐ)发生重大变化。

光(guāng)大证券在最新的研报中指(zhǐ)出(chū)，2024年监管层继续积极优化(huà)房地产政策，加快加仓芯片、AI股！基金一季度调仓出炉，冯明远、李晓星、莫海波这样操作构建(jiàn)房地产发展新模式。供给侧看，监管提出金融业支(zhī)持(chí)房地(dì)产责无(wú)旁贷，继(jì)续通过信(xìn)贷(dài)、债券、股权等综合方式支(zhī)持房地产融资，强(qiáng)调不同所有制房企融资“一视同仁”，建立城市房地(dì)产融资协调机(jī)制，提升经营性物业贷抵押率及用途等，优质房企融资性现金流有望提升。

光大证券表示，需求侧看，住(zhù)建部提出(chū)充分赋予城市房地产调控自主(zhǔ)权，地方政府“因城施策”加大需求(qiú)侧购房支持力度，包(bāo)括优化“认房认贷”，下调首付比例及按揭(jiē)利率，进一(yī)步(bù)优化(huà)限购范围和普通住宅标准，对(duì)多孩(hái)家庭和人(rén)才购房给予进一步支持等(děng)；随着地(dì)方政府楼市调控自主性进一步提升，2024年楼市的(de)城市分化和(hé)区域分化或进一步加剧。

中(zhōng)银(yín)国际也认为，各地在“因城施策”框架下，需求端政(zhèng)策进入(rù)了新一轮发(fā)力期，或对市场(chǎng)的企稳和(hé)购房(fáng)者(zhě)置业(yè)情绪的修复(fù)有一定效果。今年行业供给侧(cè)将(jiāng)持续出清(qīng)，项目白名单的落地一定程度上有(yǒu)助于缓解部分房企资金(jīn)紧张的局面。

校对：高(gāo)源‍‍‍‍