安徽宣城“以旧换新”首批261人抽100个摇号名额，已启动第二批登记，旧房价格评估是焦点

继江苏太仓“以旧换(huàn)新”常态化之后，安徽宣城也完成了首批“以旧(jiù)换(huàn)新”登记和筛选，并紧锣密鼓地(dì)开启了(le)第二(èr)批登记工作。

“现在第二批报名登记已经开始，不云天励飞4月26日大宗交易成交4380.00万元需要名(míng)额摇号(hào)，直接按照报名时间顺序进行评估，具体周期长短不确定。”宣城山水(shuǐ)闲庭置业顾问小张表示。

《每日(rì)经济(jì)新闻》记者观察到，有了太(tài)仓、苏州相城区等地的先(xiān)行样本之后，其他城市的效云天励飞4月26日大宗交易成交4380.00万元率明显提高了。宣城与上述城市“旧房换新”模式基(jī)本相同，也由宣城市城建集团与宣城市国控集团牵头启动(dòng)，并且跳过了太仓的初(chū)代方案，采用“多套换一套”“多套换多(duō)套”“车位直接置换”等模(mó)式。

首批100组置换人摇号产生公积金贷款配(pèi)套已跟(gēn)上

宣城市(shì)城建(jiàn)集团官微显示，“以旧换新”活动3月(yuè)11日启(qǐ)动、25日截止，30日公(gōng)开摇号，从(cóng)261个登记号码中抽出100名，正(zhèng)式进入(rù)评估置(zhì)换流(liú)程(chéng)。

从具体规则来看，宣城模式吸收了(le)多地的成功经验，参(cān)与“以(yǐ云天励飞4月26日大宗交易成交4380.00万元)旧换新”的楼盘包括世纪阳江、彩金湖(hú)畔、望湖城、山水闲庭(tíng)、幕溪和府、观江越、江南里、星未来天下名(míng)筑等。值得注意的是，按照旧房收购价不高于新房(fáng)及车位销售价的置换原则(zé)，居(jū)民家庭可以用一套或多套旧房，置换一套或多套新房及车位。而产权车位或车库(kù)与旧房在同一小区内的，可(kě)用车位或车库置换(huàn)同等(děng)数量的新房车位。

“换房(fáng)过程(chéng)中不收任何手(shǒu)续费，报(bào)名时交2万元诚(chéng)意金，后续无论是否换房，这笔钱都会退还或者转为房款。可以(yǐ)多套(tào)旧房换一套新房，旧房价格(gé)占新(xīn)房价格的比例也没有限制，但高于新(xīn)房(fáng)价格的不退。”小张说。

根据(jù)规则，房屋收购款项方面，支持收购(gòu)款分批次支付给旧房原产权人，首批用于支(zhī)付(fù)新房首付款(kuǎn)，剩余旧房款需(xū)等新房贷款放(fàng)款成功后，支付给旧房原产权人(rén)。

政策层(céng)面(miàn)，宣城给予“以旧换新”明确支持。

3月22日，宣城市住房公积金管理委员(yuán)会发布《关于调整我市住房公积金使用政策的通知》，其(qí)中特别提到，参与“以旧换(huàn)新”置换(huàn)购房人及其(qí)直系亲属，只要符合住房公积金提取、贷款的(de)相关条件，均可申请使用住房公积金。

事实上，宣(xuān)城房地(dì)产市场和(hé)大(dà)部分三四线城(chéng)市(shì)一样，面临新房和二手房成交冷清(qīng)的局面(miàn)。

安(ān)居客平台显示，宣城二手房4月挂(guà)牌均价7693元/平(píng)方米，同比下(xià)降7.37%。市区在(zài)售新建(jiàn)住宅项目达(dá)到16个，销售单价从(cóng)4999元(yuán)-12000元/平方米不等。

宣城市住房和城乡建设局发布的房地产市场(chǎng)月报显示，2023年1-12月，全市和市本级商品住宅销售面积分别为146万平方米和51.9万平方米，同比分别下降31.1%和增长11.1%，但批准预(yù)售(shòu)商品住宅同比分别增长(zhǎng)12.2%和19.6%。

旧房评估价成双方焦(jiāo)点

一(yī)位参与宣城 “以(yǐ)旧换新(xīn)”并幸运摇中的业主在社交平台上对每经记者表示：“自(zì)己想好就行，（旧房）评估价真的不高，我家拿出了两套房子(zi)评估，确实比中(zhōng)介挂的价格低得多。”

不过她仍然决定继续进行(xíng)置换(huàn)流程，因为“二手(shǒu)房(fáng)市场不景气，卖也不好(hǎo)卖 ”。

旧房(fáng)的评估价是“以旧(jiù)换新”成功与否的关键因素。

上海易居房地产研究院(yuàn)根据目前各地“以(yǐ)旧换新(xīn)”推进情(qíng)况和反馈情况(kuàng)，指出当前(qián)最主要的矛盾点聚焦于(yú)二手(shǒu)房评估价(jià)上。从换房者的角度看，担心中介公司或评估公司把(bǎ)二手房价格压得太低了。而对于收购二手房的国企来说，过高评估二手房(fáng)，也会造成财政压力增大或国有资产估值虚高的问题。

“从评估角度看，可以采取多家评(píng)估公司联合评估、锚定周边市场二手房(fáng)挂牌价和实际成交(jiāo)价、多(duō)次(cì)评估等方式进行。而对于纳入(rù)试点范围的房源，后续可以设(shè)立标准(zhǔn)和划分结构，尤其是研究不(bù)同类型(xíng)二手房收购后的再(zài)利用模式(shì)等。”易居研究院认为。

易居(jū)研究院指出，当前全国(guó)各地“以旧换新”工(gōng)作的开展中(zhōng)，相比传统置(zhì)换模式，新模式下交易效(xiào)率提高(gāo)了6倍，即从传统(tǒng)的6个月(yuè)交易周(zhōu)期(qī)压(yā)缩至1个月。

在(zài)传统的房屋(wū)置换模式中，“卖旧”和“买新”两笔操作存在连环单交(jiāo)易风险。“以旧换新”模式下，无论是具备(bèi)“解约保护期”的先买新再卖旧模(mó)式，还(hái)是类似宣(xuān)城(chéng)的旧房换新(xīn)模式，即便因评估(gū)价格(gé)分析而停止换房，先行支付(fù)的定金2万元仍然(rán)能够退还。对于购房者(zhě)或换(huàn)房者而言，交易的障碍因素(sù)消除、交(jiāo)易便利度增(zēng)大(dà)、换房流程的舒(shū)适度也有所提升。

但广东省城规院(yuàn)住房政策研究中心首席研究(jiū)员李(lǐ)宇(yǔ)嘉曾发文称，不赞成地方政(zhèng)府（或授意国企城投）直接(jiē)下场收房。

据每经记者观察，率先推行旧房直接换新房模式的太仓、苏州相城区，包括淮安、宣城等，都属于规模较小的城市(shì)或区域，而这(zhè)些地方国资企业是否由足够资金实力、足够(gòu)的经验运(yùn)营好收回来的老旧且分布零散的存量住房？

李宇嘉(jiā)在接受(shòu)《每(měi)日经济新闻》记者采访时曾(céng)指出：“要看这些城(chéng)市最后到底收(shōu)购了多少，如果少量的收购，地方(fāng)确实也(yě)有筹集(jí)保障性住房的(de)需要，进行以旧换新也给市场释放(fàng)信号，稳定市场信心。目(mù)前各地一直(zhí)没有信息披露具体收房的(de)情况，而部分三四线城(chéng)市的国(guó)企有没有资金实力去运作仍待观察。”

“对开发企业来讲，要把品质(zhì)好、性(xìng)价比高的好房源拿出来(lái)，不能把‘以旧换(huàn)新 ’当作去库(kù)存、去尾货的机会。要让(ràng)‘换新’的(de)买家真(zhēn)正看到，要买的新房是能改善自己居住(zhù)的好房(fáng)子。”李宇(yǔ)嘉认为。

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