导读

　　黄金二十年之后，当下中国地(dì)产步入大分化(huà)时代而非停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二(èr)十(shí)年是中国房地产市(shì)场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续(xù)三(sān)年商品住宅(zhái)销售面积超15亿(yì)平，足够4000万(wàn)家庭入住。恰逢近(jìn)年地(dì)产(chǎn)持(chí)续(xù)低景(jǐng)气，有关中国地产是(shì)否过剩的讨论日益热烈(liè)。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试(shì)图厘清中国城镇存(cún)量住宅真(zhēn)实(shí)情况，据此判断中国未(wèi)来地产趋(qū)势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国(guó)地产存量极度(dù)过剩，事实(shí)是否如此？

　　住建部披(pī)露全国有近6亿栋房屋(wū)建筑，第(dì)七(qī)次(cì)人口普查调查数据显示城镇家庭(tíng)户(hù)人均住宅(zhái)间数为1.06间。市(shì)场陷入怀(huái)疑，中国房子是(shì)否真的(de)过剩？

　　事实上住建部披(pī)露的近(jìn)6亿(yì)栋城乡房(fáng)屋建(jiàn)筑(zhù)中，城镇建(jiàn)筑占(zhàn)比不到一成，其中(zhōng)还包括大量(liàng)城(chéng)镇非住(zhù)宅建筑，如商业办(bàn)公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇(zhèn)住宅(zhái)占比极低。

　　七普显示中国城镇居民人(rén)均住宅间数为1.06间，但(dàn)居住(zhù)舒适不是人均(jūn)一间房所能满足，它与房(fáng)屋(wū)质量、居住(zhù)面积、配套设施等因素(sù)密切相关。中国的(de)人均住宅间数较发达国(guó)家还有很大差距。人(rén)均住宅间数(shù)大于(yú)1同(tóng)样不意(yì)味着中国住宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算发现中国城(chéng)镇居民(mín)户均1套房，其中每户持(chí)有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直(zhí)接公布(bù)中国家庭(tíng)户均住宅的数据，我们根(gēn)据商品住(zhù)宅套数、商(shāng)品住宅占比和城镇家(jiā)庭(tíng)户数，计算出城(chéng)镇家庭住宅套户(hù)比。

　　测(cè)算结果显示，目(mù)前城镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期(qī)房顺利交付，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇(zhèn)家庭才拥有1套住(zhù)宅，其中(zhōng)商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎意味着户户有房，然(rán)而事实(shí)上中国住宅市场(chǎng)供需并(bìng)不平衡。

　　国际数据显示，成熟房(fáng)地(dì)产市场的住宅套户比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是(shì)因为户均一套房(fáng)无(wú)法满足流动(dòng)人(rén)口的(de)租赁和(hé)置(zhì)业需求。全国(guó)总人(rén)口(kǒu)的近三成都(dōu)是(shì)流动人口(kǒu)，流动人口会选择在大城(chéng)市租房挣钱(qián)，在老家买(mǎi)房，从而产(chǎn)生了额(é)外的住宅需求(qiú)。

　　即便户均一套房，中国(guó)未来地产仍有四(sì)大(dà)新增需求动(dòng)力。

　　第一(yī)，户均人口规(guī)模缩小，一人户、两人(rén)户占比不断(duàn)增加，导致家庭(tíng)户数增多。小家庭化趋势将延续，带来新户购房需(xū)求增长。

　　第(dì)二，经济板块的(de)分化日益明显，区域经(jīng)济资源(yuán)分(fēn)配的再集中吸引(yǐn)着人(rén)口流入，人口净迁入城(chéng)市的新增(zēng)住宅需求有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住(zhù)在2000年以前建(jiàn)成的住宅(zhái)中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿(yì)平方米的住宅(zhái)建筑面积。促(cù)成“老破小(xiǎo)”住宅的改造势在(zài)必行。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅间数与人均住(zhù)宅建筑面积(jī)均较发(fā)达(dá)国家有着不(bù)小差距，“住上更大房子(zi)”的改善性需求正在不断(duàn)增加。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中(zhōng)国地(dì)产步入大分化时代(dài)而非停滞期(qī)。

　　如(rú)果说过(guò)去二(èr)十(shí)年是中(zhōng)国地产黄金发展期(qī)，地(dì)产矛盾更(gèng)多体现为住宅供给存在不足，这是过(guò)去二十(shí)年房价快速上涨基石。那么当下房地产大分化(huà)时(shí)代(dài)已(yǐ)至，大分化(huà)时代(dài)下地产矛盾(dùn)则更多体现在住宅(zhái)质量供(gōng)需(xū)冲突(tū)。

　　地产大分化必(bì)将体现在不同能级(jí)城市之(zhī)间，不同(tóng)区域板块之(zhī)间，不同品质住(zhù)宅(zhái)之(zhī)间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露(lù)全国已(yǐ)有(yǒu)近6亿栋房屋建筑(zhù)，引发(fā)热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突然(rán)激增，引(yǐn)发一阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中国的(de)房子是(shì)否已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅(zhái)到底是(shì)供给过剩，还是供需平衡(héng)，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存量(liàng)数据(jù)并未公布(bù)，我们无(wú)法直接知晓具体情况。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，我(wǒ)们测算出中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有住宅套数，回(huí)答当前的(de)房(fáng)子是否(fǒu)真的过剩了？据此判断未来房地产市场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数(shù)量过剩(shèng)的直观(guān)判断(duàn)站(zhàn)不(bù)住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风险普查工作(zuò)情况(kuàng)为主题(tí)的新闻发布会上，负责人对(duì)外披露：“住宅城乡建设行(xíng)业获取了全国(guó)近6亿栋(dòng)城乡房(fáng)屋建(jiàn)筑数据以(yǐ)及(jí)80多万处市政设(shè)施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房(fáng)屋建筑，平均每栋建筑住不(bù)到3人，住宅市(shì)场看似(shì)已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房(fáng)屋(wū)建筑中，农(nóng)村房屋占9成(chéng)以上(shàng)，以栋数计(jì)算的城(chéng)镇房(fáng)屋实际仅(jǐn)有(yǒu)4700多万栋，还包括了大(dà)量商业楼(lóu)、写字楼、学(xué)校(xiào)、医院等非(fēi)住宅。总的算下来，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第七次人口(kǒu)普查数据公布(bù)了(le)中国城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城(chéng)市家庭户居民人均(jūn)0.99间，乡(xiāng)镇家庭(tíng)户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均(jūn)住(zhù)宅间数大于1，看似(shì)意味(wèi)着人人都(dōu)有房间居(jū)住。

　　居住水(shuǐ)平不仅(jǐn)与房间数量有关(guān)，更与房屋质量、居(jū)住面积(jī)、配套设施等因素密切相关。单单从人均住宅间(jiān)数不能(néng)完全(quán)反映出(chū)城镇居民的居住水平。

　　中国主要(yào)是以家庭(tíng)为单位购买成套住宅，一(yī)套设施齐全(quán)的住宅才是城镇居(jū)民宜(yí)居的选择(zé)。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的测算思(sī)路、数(shù)据和方法

　　中国城镇居(jū)民住宅主要分(fēn)两大类，一类是商品住宅，另一类是保(bǎo)障房、原公有住宅、自建(jiàn)房(fáng)等非商(shāng)品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并(bìng)没(méi)有直接公(gōng)布(bù)城(chéng)镇住宅数量。居(jū)民住(zhù)宅相关(guān)数据(jù)有两处可以直接(jiē)公布，一是每年(nián)商品住宅销售套数(shù)（统计局）；二(èr)是居民住宅来源（人(rén)口普查数据）。计算中国居民户均(jūn)住宅数量，我们主(zhǔ)要用到上述两组数据。

　　中国住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之前(qián)商品住宅数量极少(shǎo)，可忽略不(bù)计。估算(suàn)城镇居民户均住(zhù)宅套(tào)数分(fēn)三(sān)步(bù)走(zǒu)：

　　第一步，将1999年(nián)以来每年商(shāng)品住宅(zhái)销售套数相加，我(wǒ)们(men)就能够得(dé)到当(dāng)前商品住宅总存量。

　　第二(èr)步，根据城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅和非商品住(zhù)宅比例，推算得到居民(mín)住宅(zhái)总套数。

　　第(dì)三步，将城镇(zhèn)居民(mín)拥(yōng)有的商品住宅总数除以(yǐ)家庭户数(shù)，我们就能够得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式(shì)如下：

　　城(chéng)镇家庭住(zhù)宅套户比=住宅总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭(tíng)户(hù)数）/（商品住(zhù)宅套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住(zhù)宅套(tào)户比(bǐ)/商品(pǐn)住宅(zhái)占(zhàn)比

　　二、城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量到底(dǐ)有多少，目(mù)前缺乏一个(gè)准确统计。我们利用(yòng)既有(yǒu)统计数据，大致测算得到中国存量房地产套数，并(bìng)进(jìn)一步推算中国城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有的住(zhù)宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥(yōng)有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截(jié)至(zhì)2022年，我们(men)计算得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累计(jì)销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期(qī)房(fáng)）。

　　中国的(de)房地(dì)产销售(shòu)以期房为主，从2019年开始，新房销售中(zhōng)期(qī)房占比近(jìn)9成。本(běn)文去(qù)除(chú)商品住宅累计销售套(tào)数里的(de)期(qī)房销售，得(dé)到商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房套(tào)数计算(suàn)为例(lì)：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套数(shù)=截(jié)止到2022年(nián)商品(pǐn)住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年(niá卧室放wifi有什么危害知乎，wifi放在卧室里有害吗n)）的期(qī)房销售额。

　　主流房(fáng)企竣工周(zhōu)期在2-3年，并(bìng)考虑到交房后(hòu)装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除(chú)以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家庭户均拥有0.54套商品(pǐn)现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居(jū)民户(hù)均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进一步(bù)推算中(zhōng)国(guó)城镇居民拥有的(de)户均住宅套数。

　　首先，七普数(shù)据(jù)显示中国城镇居民的住宅(zhái)结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅(zhái)。其中自建住宅占(zhàn)比(bǐ)21％，购(gòu)买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉(lián)租房与其他住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁其他住(zhù)宅(zhái)和购(gòu)买二手房都是商品住宅，因(yīn)此将(jiāng)租赁其他住(zhù)宅、购买商品(pǐn)住宅与(yǔ)购买二手房加(jiā)总(zǒng)，得到商品住宅占居(jū)民所(suǒ)有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间商(shāng)品住(zhù)宅增(zēng)幅为过去十年(nián)变化幅度的(de)20％，计算(suàn)2011年-2020年(nián)商品(pǐn)住宅的实(shí)际变化比例(lì)，从而(ér)我们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至(zhì)2022年末，中国(guó)平均每户(hù)城镇家庭(tíng)拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均(jūn)每(měi)户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已(yǐ)购期(qī)房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年(nián)，中国平(píng)均每户城镇家庭都(dōu)会拥有一套住宅。

　　三、城镇户(hù)均一套房的三(sān)点含(hán)义(yì)

　　既然城镇居民已(yǐ)经达(dá)到了户均一套房的程(chéng)度，“户户有(yǒu)房”是否意味着(zhe)中(zhōng)国城(chéng)镇化(huà)进展终(zhōng)结(jié)，甚(shèn)至意味着(zhe)中国(guó)地产存(cún)量供给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一(yī)套(tào)房并(bìng)不(bù)意味(wèi)着住宅(zhái)市场(chǎng)供需平衡

　　需要有多余(yú)住宅来满足因人口流动、居民换房等因素产生的(de)住宅(zhái)需求。因此，成熟(shú)房(fáng)地产市场(chǎng)的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际(jì)经验来(lái)看(kàn)，美国、英国和(hé)日本的住宅套(tào)户(hù)比均高于(yú)1.1，其中，英国的住宅套户比最高(gāo)，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为(wèi)1.11。德国和(hé)韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造(zào)成人口净流入地的(de)住宅市场供不应求，造成房价或房租迅速(sù)上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内流动(dòng)人(rén)口和(hé)省际流动人口分别(bié)为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口(kǒu)流(liú)动调(diào)查数据(jù)显示，在(zài)上海(hǎi)、杭(háng)州以及南京工作的流动人口在老家拥有住(zhù)宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但高房价迫使(shǐ)打工人回乡(xiāng)置业。

　　流动人口实际上会占据(jù)两(liǎng)套(tào)房，在(zài)高(gāo)房价(jià)的大城市(shì)租赁一(yī)套房(fáng)，在房价较(jiào)低(dī)的县城购买一套房(fáng)。所以说户均一套房无法满足(zú)庞大流动(dòng)人(rén)口的租赁(lìn)与(yǔ)置(zhì)业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万(wàn)户家庭住宅品(pǐn)质仍需改善

　　目前，中国的城(chéng)镇住宅中依然有(yǒu)不少老旧小区。

　　三成家庭，也就(jiù)是约(yuē)9000万户(hù)城镇(zhèn)居民住(zhù)宅是2000年以前建成(chéng)，其中(zhōng)又(yòu)有11.6％住(zhù)宅年龄至少在(zài)33岁以上。

　　这批存(cún)在着建筑(zhù)结构松散、设施陈旧、安全(quán)隐患(huàn)大等问题，如电线(xiàn)老化、管道(dào)等基(jī)础设(shè)施陈旧，给住户的生活带(dài)来了很(hěn)大的不便和安全隐患，并(bìng)且(qiě)居住(zhù)体验较差。

　　2000年(nián)以前(qián)建成(chéng)的老旧住宅面(miàn)积小。占(zhàn)比为31.3％的(de)家庭户数拥有的住宅面(miàn)积(jī)占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的(de)家庭没有独立(lì)卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧(jiù)小区(qū)很难(nán)满足现代(dài)生活(huó)需(xū)求，在未来(lái)大都会被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅为一居室和二居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城(chéng)市家庭住宅(zhái)户型更小，当然这与城(chéng)市土地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积(jī)扩(kuò)张是未来(lái)地(dì)产(chǎn)的(de)需(xū)求驱动力

　　根据(jù)七(qī)普数据测算，2020年(nián)城镇家(jiā)庭户住宅(zhái)存量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间农民带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和(hé)2022年商品住宅竣工面(miàn)积(jī)（7.3亿与(yǔ)6.3亿(yì)），得出2022年住宅(zhái)存量总面积为(wèi)308.16亿平，人(rén)均(jūn)住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过(guò)一半的家庭人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积小于均(jūn)值(zhí)，近(jìn)4成(chéng)家庭人均(jūn)住宅建筑面积在(zài)30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住宅建筑(zhù)面积不足19平(píng)方米，不及全国人(rén)均(jūn)水(shuǐ)平(píng)的一半。若去除20％的公(gōng)摊，可使(shǐ)用的(de)住宅(zhái)面积仅(jǐn)为15.2平(píng)方(fāng)米。上(shàng)海市(shì)将(jiāng)人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积低于15平方米的家庭界(jiè)定为住宅存在(zài)困难，若按这个(gè)标(biāo)准(zhǔn)算(suàn)的话(huà)，中国有11.3％的(de)家庭存(cún)在住(zhù)宅困难问题。

　　若(ruò)人均可使用住宅(zhái)面(miàn)积(jī)为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考(kǎo)虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿(yì)平，较目前至少新(xīn)增82亿(yì)平。

　　对比发达国家人均住(zhù)宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英国都高于(yú)40㎡，中(zhōng)国(guó)的人(rén)均住宅建筑面(miàn)积为(wèi)39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除(chú)公摊面积后，中(zhōng)国的人均可(kě)使用面积为31.56㎡，这一(yī)差距将变得明显。

　　若(ruò)考(kǎo)虑约1.4亿的集体户(hù)人口，所需要的住(zhù)宅总量会更多。

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　　四(sì)、户(hù)均已然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测(cè)算得到(dào)中国城镇家庭户均(jūn)1套房，看似(shì)已(yǐ)经户户有房。即便(biàn)如此，中(zhōng)国人口(kǒu)静态(tài)结构和动态趋(qū)势演绎，决定了(le)中国未来(lái)地(dì)产仍(réng)有需求释放。户(hù)均1套(tào)住(zhù)宅(zhái)现实之下，中国未来城镇住宅需求主要来自于四(sì)个(gè)方面。

　　第一，户均人口缩小，家(jiā)庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国(guó)城镇家庭(tíng)户均人(rén)口数不(bù)断下降，六普显示城镇(zhèn)户(hù)均人口规模为2.85人/户，而七普显示城(chéng)镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比(bǐ)明(míng)显上升，人口小家(jiā)庭化趋势将继续延续，导致户数会因户均人口规模(mó)的缩小而增多。

　　第二(èr)，人口迁移(yí)导致经济发展带来(lái)的新(xīn)增住(zhù)宅(zhái)需求旺盛(shèng)。

　　中国经济(jì)板块(kuài)的(de)分化日(rì)益(yì)明显，资源(yuán)和生产要(yào)素逐步(bù)向经济带(dài)、都市圈中(zhōng)心城市(shì)流(liú)入(rù)，区(qū)域经(jīng)济资源分(fēn)配的再集中(zhōng)吸引(yǐn)着人(rén)口流入。人口迁移势必涉及到(dào)买房租(zū)房(fáng)，给迁入地住宅市场带来新的增量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常(cháng)住人口增量为72万(wàn)，而出生(shēng)人口(kǒu)为44.9万人，死亡人(rén)口为(wèi)38.4万人，自然增加人(rén)口仅为6.5万人(rén)，其(qí)人口增长主要(yào)受益于人口迁(qiān)移(yí)。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善(shàn)性需(xū)求依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有(yǒu)住宅的家庭拆(chāi)迁改建最多。自(zì)建房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原(yuán)公(gōng)有(yǒu)住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅(zhái)（5％）与家(jiā)庭住(zhù)宅建造时(shí)间为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭(tíng)户，自(zì)建(jiàn)住宅和原公有住宅减少了1282万户(hù)，住宅净(jìng)需求增加9755万户(hù)。49％的家庭购(gòu)买商品住宅，21％的家庭购(gòu)买(mǎi)二手房(fáng)。在新(xīn)增住宅需求(qiú)中(zhōng)，有7成(chéng)家庭(tíng)购买了商品住宅。租(zū)房、购买经济适用房和其他(tā)分(fēn)别(bié)占比18％，3％和9％。未(wèi)来(lái)随着(zhe)城中村和旧(jiù)城改(gǎi)造，商品(pǐn)住宅的(de)占比(bǐ)势必(bì)会(huì)进一(yī)步上(shàng)升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅(zhái)建筑面积(jī)还有约81亿(yì)平，涉(shè)及(jí)城镇(zhèn)家庭约(yuē)9000万(wàn)户。破旧的城中村(cūn)、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基(jī)础设(shè)施配套(tào)差、没有或少有(yǒu)物业管理，居民(mín)追求(qiú)美(měi)好(hǎo)、宜居生活的环境，背(bèi)后(hòu)的(de)改(gǎi)善性需求有待(dài)释(shì)放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子”的(de)改善性需(xū)求(qiú)还(hái)将有所增加。

　　刚需购房受限于(yú)资金，倾向于中小(xiǎo)户(hù)型。已有(yǒu)住宅(zhái)家庭希(xī)望提(tí)高生活品(pǐn)质，以小换大、以旧换新。2022年底(dǐ)的中央经济(jì)工作会议明确指出(chū)支持住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家(jiā)的人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数为1.71间，无论是否考虑乡(xiāng)村住宅因素，中国(guó)的人均住宅间数较其他国(guó)家依(yī)旧存在(zài)不(bù)小(xiǎo)差距。

　　住宅舒(shū)适(shì)度与(yǔ)经济(jì)水(shuǐ)平有(yǒu)着密切(qiè)正向联系。随着(zhe)经济发(fā)展水平(píng)的提(tí)高，中国的人均(jūn)住宅间(jiān)数与人均住(zhù)宅建筑面积将随之增长。

　　如果(guǒ)说过去二十(shí)年是中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多(duō)体(tǐ)现为住宅(zhái)供给存在不足，供需出现错配，这是过去二十(shí)年(nián)房(fáng)价(jià)快速上(shàng)涨基石。那么未来将是住宅质量的供需冲突。房地产大(dà)分化时代已至，这种分化不单局限于(yú)城市能级之间差异，优(yōu)质(zhì)小区和老旧二(èr)手房(fáng)之间的差异(yì)也(yě)将(jiāng)越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人，并不(bù)是针对(duì)住宅(zhái)，因此可能存(cún)在统计(jì)偏差。商品住(zhù)宅占比实际值可能偏低，其增速可(kě)能超(chāo)预期。

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