“现在的房地产很难再(zài)出现像过去(qù)十年的系统(tǒng)性行情。”思睿(ruì)集(jí)团合伙(huǒ)人、首席经济(jì)学家洪灏向《红周刊(kān)》表示，房(fáng)地产行(xíng)业(yè)分(fēn)化(huà)的愈加(jiā)明显，让机构和投资者(zhě)的关注度从(cóng)板块向单个标的(de)转移。上(shàng)海(hǎi)利(lì)檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬向《红(hóng)周刊》指出，从行业来看，无论是(shì)业绩(jì)，还是估值，房地产都已经双(shuāng)杀到(dào)了(le)最底(dǐ)部，而且(qiě)是(shì)反复(fù)地(dì)杀(shā)到了底部(bù)，再往下的空间已经(jīng)不大了。

　　三(sān)道红线等(děng)指标(biāo)

　　成挖掘个(gè)股阿尔法重要(yào)参考

　　那么如何寻找房地产个股的阿尔法呢？

　　洪灏(hào)提(tí)醒，在房地产(chǎn)赛道中(zhōng)进(jìn)行选择，需要非常小心，避免选了半天，标的公司出(chū)现爆(bào)雷的情况。除此之外，洪灏指出，需要满足以下三个基准(zhǔn)：有大的(de)国资背景的(de)、杠(gāng)杆(gān)率较低的、此前没有踩过红线的。

　　他(tā)还表(biǎo)示，如果(guǒ)关注一下今(jīn)年房(fáng)地产的开发资金来(lái)源，可(kě)以(yǐ)发现，其(qí)实银行的信(xìn)贷倾(qīng)向(xiàng)是不太愿意给房企贷款(kuǎn)的，房企的主要(yào)资金来源来(lái)自新(xīn)盘的销(xiāo)售。但(dàn)今年新房的销售情况(kuàng)相较(jiào)一般。再关注一下，哪(nǎ)些房企能(néng)从银行拿到(dào)钱(qián)，其实(shí)主要还是(shì)那些(xiē)有(yǒu)国企(qǐ)背景的房企，民营房企相对比(bǐ)较困难，所(suǒ)以整个行业出现了一个(gè)很明显的(de)分化，无论是在销售，还是(shì)融资等各个方面(miàn)都(dōu)非常(cháng)明(míng)显。现在有国资背景的(de)房(fáng)企在资本(běn)市场表现相(xiāng)对较好，但(dàn)没(méi)有国资背景的(de)民营房企(qǐ)股价大多表现很一般(bān)。

　　陈昊扬(yáng)则(zé)向《红周(zhōu)刊》表(biǎo)示，在(zài)房地产行业内，我(wǒ)们的逻辑是，“寻找最后的赢(yíng)家(jiā)”。而具体到如何挖掘，我们会特别重视企业的成本优势，更具(jù)体一点，就是它的(de)净借贷(dài)水平（净负债率）是不是行业(yè)内(nèi)的(de)最(zuì)低水平；利(lì)润率是不(bù)是行业内最高(gāo)的；融资(zī)成本是否是行业内最低的(de)；建安成本是否(fǒu)也(yě)是业内最低的；这些都是我们(men)看重的一家(jiā)房企的综合(hé)成(chéng)本。

　　需(xū)要注意的是，能够同时满足上述(shù)条件的房企并不(bù)多。即便(biàn)是在国(guó)央企中，仍有部分(fēn)房企(qǐ)出现了“三道红线”的“踩线”情(qíng)况(kuàng)，且有逐渐(jiàn)恶化(huà)的(de)趋势。以(yǐ)A股为例(lì)，《红周刊》根(gēn)据(jù)Wind数(shù)据整理发现，截至(zhì)2022年末，天房发(fā)展、陆(lù)家嘴、格力地产(chǎn)、西(xī)藏城投、中交(jiāo)地(dì)产(chǎn)、中(zhōng)国武夷等(děng)国(guó)央企“三道红线”全踩。

　　除此之外，城(chéng)建发(fā)展、京(jīng)投发(fā)展、光明地产、云南城投、首开股份、珠江股份、城(chéng)投控股等国央企房(fáng)企也踩了“三道红线”中的(de)两(liǎng)条。

　　2022年(nián)激进扩张房企

　　需警惕其(qí)重蹈覆辙

　　不难看出，即(jí)便是有着较(jiào)稳(wěn)健特(tè)色(sè)的(de)国央企(qǐ)房企，其财务指标称(chēng)得上完(wán)全健康的仍是少数。而更加值得(dé)注意的是，在2022年，不少国企，甚至地方国(guó)企开始大举扩(kuò)张。而这无疑又进(jìn)一步考验着国央企的资金链情况。

　　对房企(qǐ)而(ér)言，扩张速度的张(zhāng)弛(chí)有度(dù)尤为重(zhòng)要，节奏把握准确，有助于(yú)房企储备优质“弹(dàn)药”；但过于乐观的预判未来市场，以(yǐ)及过(guò)于激(jī)进的扩张拿地节奏也有(yǒu)可能让房企重(zhòng)蹈(dǎo)此(cǐ)前的(de)高杠杆覆辙(zhé)。

　　陈昊扬(yáng)以其(qí)配置(zhì)的一(yī)家房企进行举例(lì)，它从2018年(nián)开(kāi)始(shǐ)到2021年(nián)，连续4年的(de)净借(jiè)贷(dài)比例都维持在33％左右，完全没有(yǒu)增加杠杆比例。而到2022年(nián)，这家房(fáng)企明显感觉到机会来了，其开(kāi)始在一线城市进(jìn)行大举拿地，净负债率也由(yóu)此(cǐ)前(qián)的33％左(zuǒ)右水(shuǐ)准(zhǔn)提高(gāo)到45％左右(yòu)，涨了接近三(sān)分之一。与此同时(shí)，该房企新购(gòu)入地块也实现了快(kuài)速的开盘利(lì)用率，预(yù)计今年会有更(gèng)多的楼盘入市。像(xiàng)这类企业就符合“最后的赢家”的特(tè)点。一方面，在于(yú)它本身储备了很多(duō)弹(dàn)药，去年拿地超1000亿元，且其(qí)中一(yī)半(bàn)在一线城市(shì)，另外一(yī)半也主要(yào)集中在强二线和二线城市；另一方面(miàn)，它的扩张是有节制地扩张(zhāng)。

　　陈昊扬同样提醒道，与(yǔ)之(zhī)相反(fǎn)，有些房企(qǐ)的扩张(zhāng)速(sù)度让人感觉又(yòu)回到了2016年、2017年，或(huò)者说看到了(le)2016年～2020年期间扩张的民营(yíng)企(qǐ)业的(de)影子。虽然说，见到机会保送生是什么意思 如何成为保送生，中考保送生是什么意思时要出(chū)手，但出手的章法仍(réng)要小(xiǎo)心(xīn)，如果负(fù)债率扩张得太快(kuài)，但未来的两年市场没有想(xiǎng)象得那么好，可能(néng)会重蹈覆辙。

　　那么如何来衡(héng)量(liàng)一家房企(qǐ)的扩张速(sù)度是(shì)否激进？陈昊扬向《红周刊》表示，主要还是看房企的净(jìng)负债率水平，在我看来，这个比例如(rú)果超过60％，就是扩张得过于快速了。

　　不难看(kàn)出，这(zhè)一标准要比“三道红线”对房企的(de)净负(fù)债率要求不(bù)得高于100％要(yào)更加严格。陈昊(hào)扬解释，当前房地产行业的复苏速度(dù)并没有那(nà)么(me)快，所(suǒ)以要(yào)规避公司净负(fù)债率提高到一个比较(jiào)危(wēi)险的(de)水平。

　　《红周(zhōu)刊》对在2022年拿地较积极的房(fáng)企梳理(lǐ)发现，中交(jiāo)地(dì)产、中(zhōng)国(guó)金茂、华发股份、越秀地产、绿城中国、保利(lì)发展等房企2022年净负债(zhài)率都在60％之上。其中，中(zhōng)交地产(chǎn)净负债率持续居高不下，在2020年至2022年期间，依次为(wèi)317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之(zhī)形成鲜明对(duì)比的(de)是，华润置地、中国(guó)海外发展、万科A、滨江集(jí)团、招商蛇口、龙湖集团等房企在(zài)践行较(jiào)积极的拿地策略的同时，也较(jiào)好(hǎo)地控制了(le)公司(sī)的扩(kuò)张速度与净负(fù)债率(lǜ)水平（见附(fù)表(biǎo)）。

　　滨江集团(tuán)等个别(bié)民营房企

　　或具备(bèi)“最后(hòu)赢家(jiā)”的黑马特质(zhì)

　　陈昊扬指出，实际上，他们(men)是(shì)以(yǐ)同(tóng)一筛选标准(zhǔn)来看国央企与民营房企，但(dàn)在各维度的实(shí)际(jì)表现上，国央企确实会更(gèng)胜(shèng)一筹。如国央企的融(róng)资成本更低(dī)，融资(zī)渠道(dào)也更顺(shùn)畅，能(néng)够做(zuò)到想融就融，这样，国央企自然而然(rán)就具有天然优势。

　　虽然(rán)对(duì)比民营房企(qǐ)，机构更加看好国央企，但这也并不意味着，民(mín)营(yíng)企(qǐ)业中(zhōng)就没有(yǒu)“黑马”的存(cún)在(zài)。

　　据《红周(zhōu)刊》梳理发(fā)现，仍有少数(shù)民营房企(qǐ)同样受到(dào)机(jī)构(gòu)的青(qīng)睐。比如，根据2023年(nián)一季报，滨江集(jí)团(tuán)的十大流通股东中新(xīn)进了“中国工商银行股份有(yǒu)限公司－景顺长(zhǎng)城中国回报灵活配置混合型证券投(tóu)资基金”“全国社保基(jī)金一(yī)一六组合(hé)”等(děng)。

　　除(chú)此之外，自(zì)2021年开(kāi)始，百亿私募珠(zhū)海阿(ā)巴(bā)马(mǎ)资(zī)产管理(lǐ)有限公司就长期持有(yǒu)滨江集(jí)团。根据一季报，该资产公司的几(jǐ)只产品合计持有滨江集(jí)团(tuán)9543万股，约(yuē)占流通A股的3.56％。

　　滨江集团的受青睐，和其(qí)自身的基本(běn)面(miàn)表现存在一定关系。2020年(nián)以来的近三(sān)年时间，房(fáng)地产市(shì)场整体(tǐ)在走“下(xià)坡(pō)路”，但作为杭(háng)州本(běn)土房企的滨江(jiāng)集(jí)团(tuán)仍(réng)是表(biǎo)现出较强的韧劲，2020年以来，滨江(jiāng)集团在业绩表现、销售规(guī)模(mó)、新增土储、股价表现等多(duō)维度都表现了较强的增长势头。

　　业(yè)绩方面，2020年～2022年期间，滨(bīn)江(jiāng)集(jí)团扣(kòu)非(fēi)归(guī)母净(jìng)利(lì)润依次为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元；依次(cì)实(shí)现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发布的2023年一季报，今年一季度，滨(bīn)江集(jí)团更(gèng)是实现了(le)扣非归(guī)母净(jìng)利润5.41亿元，同(tóng)比(bǐ)增长134.07％。

　　在房地产(chǎn)“青(qīng)铜时代”仍能保持自身业绩的(de)持续增长(zhǎng)，和滨江集(jí)团扎(zhā)根杭州的(de)战略布局关(guān)系密(mì)切。根据(jù)2022年(nián)年报，滨江集团有(yǒu)近七(qī)成营收(shōu)来自杭州(zhōu)地区(qū)，而在(zài)2021年，杭(háng)州地区的营收比重只(zhǐ)占(zhàn)到近六成。近(jìn)三年持续(xù)稳(wěn)居杭州(zhōu)房(fáng)企(qǐ)销售排(pái)名第一。

　　与此(cǐ)同时(shí)，滨江集团在杭州(zhōu)的土(tǔ)储补充(chōng)同样较(jiào)为积极(jí)，根据诸(zhū)葛找房、住在杭州网(wǎng)数据(jù)显示，2020年、2021年、2022年在杭拿地金额依次为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元，同样持续稳居(jū)杭州的(de)本土第一。

　　而滨(bīn)江(jiāng)集团在杭州(zhōu)的较突出(chū)表(biǎo)现(xiàn)，也让滨江(jiāng)集团的房企排名迅速提升。到2023年，滨江集团(tuán)的房企(qǐ)排名已冲进前十，根据中(zhōng)指(zhǐ)数据，2023年前(qián)4月，滨江(jiāng)集团实现销(xiāo)售额607.3亿元(yuán)，位(wèi)列房(fáng)企第(dì)九位。

　　值得(dé)注意的(de)是，2020年至(zhì)今，滨江集团股价翻了超(chāo)一倍以上，而近期，滨江集团更是迎来多家机(jī)构的集(jí)中调研。滨江集团发布公告表(biǎo)示，公司于5月10日(rì)接(jiē)受了(le)信达证(zhèng)券(quàn)、金鹰基金、建(jiàn)信养老、新华(huá)养老等18家机构调研。

　　产业链布局重(zhòng)点(diǎn)移至存量赛(sài)道(dào)

　　机(jī)构在(zài)下游(yóu)家(jiā)纺、家居(jū)、物业觅α

　　实际上房(fáng)地产开发只是房地产产业链(liàn)上(shàng)的中(zhōng)游环节，其上(shàng)游主要为钢铁、水泥(ní)、建材、玻纤等材料供应商(shāng)，而下游应用(yòng)行业主要包括中介(jiè)服务、家(jiā)用电器、物(wù)业管理、家居(jū)用品。综(zōng)合《红周刊》的(de)采访(fǎng)，房地产(chǎn)开发环节(jié)与上(shàng)游材(cái)料端息息相(xiāng)关(guān)，新盘开(kāi)工不足导致上(shàng)游不被看好，机构寻(xún)觅个股阿(ā)尔法的思(sī)路渐渐(jiàn)移至下(xià)游。“中国房地产行(xíng)业在进入存量(liàng)房时代，所以(yǐ)对(duì)地产产业链，尤其是偏(piān)消费属性的家装家居领域，我(wǒ)们(men)相(xiāng)对看好，因为居民保有的住房规模越来越大，随着时(shí)间的(de)增加，内装(zhuāng)更新的需(xū)求也会越(yuè)来越(yuè)多。美国过去(qù)的(de)数据充分说明了这一点，在(zài)新房(fáng)销售见顶(dǐng)之后，家具消费的增长却一直(zhí)都很好。对于地产产业链，我们相对(duì)看好(hǎo)和内装相关的行业，例如消费(fèi)建材、家居装(zhuāng)饰等(děng)。”万家基金人士(shì)表示(shì)。保送生是什么意思 如何成为保送生，中考保送生是什么意思p>

　　而根据《红周刊》对(duì)下游(yóu)细(xì)分中相(xiāng)关赛(sài)道(dào)龙头年内表现的统计(jì)，目(mù)前暂(zàn)居(jū)前两位(wèi)的都是来自家(jiā)纺赛道的公司，它们分别是富安娜和(hé)水(shuǐ)星家(jiā)纺，特别是前者在月线(xiàn)连收七根阳(yáng)线(xiàn)的(de)基础上，年内迄(qì)今涨幅已经逼近30％。

　　以(yǐ)前(qián)者(zhě)为例，富安娜主要从事纺织家居、睡眠家居、生(shēng)活类产(chǎn)品的研发、设(shè)计、生产及销售(shòu)，旗下拥有原创(chuàng)“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和(hé)“酷奇智”自有品牌。第一(yī)季度报告显(xiǎn)示，报告(gào)期内(nèi)，富(fù)安娜(nà)实(shí)现营业收入约6.2亿元，同(tóng)比减少7.57％；不过实(shí)现(xiàn)归属于上市公司股东的净利润(rùn)约1.11亿元，同比增长5.28％。

　　而从上市(shì)公司一季(jì)报的(de)十(shí)大流通(tōng)股股东来看(kàn)，能够发现该股早已(yǐ)成为(wèi)基金重仓(cāng)股的天下，彼(bǐ)时包(bāo)括公募的中欧价(jià)值发现、中欧潜力价值、工银(yín)瑞信灵动保送生是什么意思 如何成为保送生，中考保送生是什么意思(dòng)价值、宝盈新(xīn)价值(zhí)和私募的(de)明河2016，都(dōu)在其(qí)中出(chū)现，占据(jù)了半(bàn)壁(bì)江山。需要(yào)强调的是，中欧(ōu)的两只基(jī)金都(dōu)是(shì)价(jià)值派(pài)基(jī)金(jīn)经(jīng)理曹名长在管的产品，首(shǒu)季其同时重仓的房地产(chǎn)产业链股票还有金(jīn)地集团(tuán)和大(dà)亚(yà)圣象。

　　对比而(ér)言(yán)，前几年曾经风光一时的家居板块也因疫情(qíng)、消(xiāo)费复(fù)苏进(jìn)程缓慢等多因(yīn)素一度沉寂，不过好在困(kùn)境反转(zhuǎn)露(lù)出曙(shǔ)光，家居板块中年内表现最好(hǎo)的是志(zhì)邦家(jiā)居。同一(yī)时间段，该股年内上涨已经超过23％，从(cóng)业绩(jì)来看，无论是营收还是归母净利润，公司都实(shí)现了同(tóng)比(bǐ)双升。

　　从公(gōng)司的十大(dà)流通股股东(dōng)来(lái)看，《红周刊(kān)》发现广发基金经理罗洋慧眼独具，一季报中他管理的(de)广发(fā)策略优选和广发安宏回报均(jūn)增加了持股，而这两只(zhǐ)产品也成为志邦家居十大流(liú)通(tōng)股股(gǔ)东中(zhōng)仅有的(de)两只公(gōng)募。有(yǒu)意思(sī)的是(shì)，他似乎对于定制家居类标(biāo)的情(qíng)有独钟，在另一家赛道公(gōng)司(sī)金牌(pái)橱(chú)柜中(zhōng)，他管(guǎn)理的全(quán)部三只产品均(jūn)登榜十大流通股股东，其也成(chéng)为他(tā)的独门重(zhòng)仓股。

　　除(chú)去家(jiā)居家纺(fǎng)外(wài)，下游的物业股也(yě)越来越被机构所青睐，不过这类(lèi)标的大(dà)多在香港上市，如何选择成为难题。对(duì)此，前述上海公(gōng)募(mù)基金经(jīng)理(lǐ)举(jǔ)例分析：“物业服(fú)务(wù)不是一个高毛利(lì)的行业，挣钱很辛苦，我选公司还是希望挣的是市场化应该挣的(de)钱，以我曾经买的绿(lǜ)城服务为例(lì)，它在中高端楼盘(pán)占比是比较高(gāo)的，每(měi)年到(dào)期的合同里提价成功(gōng)率在(zài)30％～40％。它能做到滚动的大部分(fēn)项目到期之后(hòu)，经(jīng)过(guò)两三轮合同(tóng)周期还能做到产品提价。”

　　“行业里真正能做到产品提价的公司很少，因(yīn)为(wèi)物(wù)业公司很容易一开始(shǐ)是挣钱的，后面(miàn)因(yīn)为保(bǎo)安这些固定人(rén)员成(chéng)本的年度增(zēng)长(zhǎng)，不过(guò)服(fú)务没有特别好，客户没有那么满意，能做到提价难度是非(fēi)常大的。但(dàn)是该公司能在业内做到到期之后提(tí)价(jià)率比较高(gāo)，这跟它的(de)定位和(hé)比较好的(de)服(fú)务是有(yǒu)关系的。”他进一步强调。

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