导(dǎo)读

　　黄金二十年之(zhī)后(hòu)，当下中国地产(chǎn)步入(rù)大(dà)分化(huà)时代而非(fēi)停(tíng)滞期(qī)。

　　要(yào)点

　　过(guò)去二十(shí)年(nián)是中(zhōng)国房(fáng)地产市场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连(lián)续三年商品住宅销(xiāo)售面积(jī)超15亿平，足够4000万(wàn)家庭入(rù)住(zhù)。恰逢近年(nián)地产(chǎn)持续低(dī)景气，有关中国地产是否过剩的讨论日(rì)益热烈(liè)。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图厘(lí)清中国城镇存(cún)量住宅真实情(qíng)况(kuàng)，据此(cǐ)判断(duàn)中国未(wèi)来地产(chǎn)趋(qū)势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地(dì)产(chǎn)存(cún)量极(jí)度过剩(shèng)，事(shì)实是否如此(cǐ)？

　　住建(jiàn)部披露(lù)全国有近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七次人口(kǒu)普查调查(chá)数据显(xiǎn)示城镇家(jiā)庭户人(rén)均住宅间数(shù)为1.06间(jiān)。市场陷入怀(huái)疑，中国房子(zi)是否真的过剩？

　　事实上(shàng)住建部披露的近6亿栋(dòng)城乡房屋(wū)建筑中，城镇(zhèn)建筑(zhù)占比不到一成，其中还包(bāo)括大(dà)量城(chéng)镇非(fēi)住(zhù)宅建筑，如商业办公楼、学(xué)校等，因此(cǐ)6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇居(jū)民(mín)人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均(jūn)一(yī)间房所能(néng)满足，它(tā)与房(fáng)屋质量、居住面(miàn)积、配套(tào)设施等因(yīn)素密切相(xiāng)关。中(zhōng)国的人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数较发达(dá)国家还有很(hěn)大差距。人均住(zhù)宅间数大于1同样不意味(wèi)着中(zhōng)国住宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我们测算发(fā)现中国城镇居民户(hù)均(jūn)1套房(fáng)，其中每(měi)户持有商品(pǐn)住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无(wú)直接(jiē)公布中国家庭户均住(zhù)宅(zhái)的(de)数据，我(wǒ)们根据(jù)商品住宅套数、商品(pǐn)住宅占比和城镇家庭户数，计算出(chū)城镇(zhèn)家庭住(zhù)宅套户比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城镇家庭户(hù)均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品住(zhù)宅。若(ruò)期房顺(shùn)利交付(fù)，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有(yǒu)1套住宅，其中(zhōng)商业住(zhù)宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　户(hù)均一套房似乎(hū)意味着户户有房，然而事实(shí)上(shàng)中国住宅市(shì)场供需并(bìng)不平衡。

　　国际数据显示，成(chéng)熟房地(dì)产市场的住(zhù)宅套户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是因为户均一套房无法满足流动人口的(de)租赁和置业需求。全(quán)国总人口的(de)近三(sān)成都是流动人口，流动人口会选(xuǎn)择在(zài)大城市租房挣钱，在老家(jiā)买房(fáng)，从而产生了额外的(de)住宅需(xū)求(qiú)。

　　即(jí)便户均一套(tào)房，中国未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均(jūn)人口规(guī)模缩小(xiǎo)，一人户(hù)、两(liǎng)人户占(zhàn)比不断增加，导致家庭户数增多(duō)。小(xiǎo)家(jiā)庭化趋(qū)势将延(yán)续(xù)，带来新户购房需求增(zēng)长。

　　第二，经济板块的(de)分化(huà)日(rì)益明显，区域经济资源分配的再集中(zhōng)吸引(yǐn)着人口流入，人口净迁入城市的新增住宅需(xū)求有望(wàng)持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭(tíng)住在2000年以前建(jiàn)成的住宅中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平方(fāng)米的住宅建(jiàn)筑面(miàn)积。促成“老破小”住(zhù)宅的改造势在必(bì)行(xíng)。

　　第四，中国的人(rén)均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数(shù)与人(rén)均住宅(zhái)建筑面积均(jūn)较发达(dá)国(guó)家有着(zhe)不小差距，“住上更大房子”的改善性需求(qiú)正在不(bù)断增加。

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国(guó)地产步入(rù)大分化时代而(ér)非停滞期(qī)。

　　如果说(shuō)过去(qù)二(èr)十年是中国地产黄(huáng)金发展期，地(dì)产矛盾更多体现(xiàn)为住宅(zhái)供给(gěi)存在不足，这是(shì)过去二十年房(fáng)价快速上涨基石。那么当下房地(dì)产大分(fēn)化时(shí)代已至，大(dà)分化时代下地产矛(máo)盾则更多体现在住(zhù)宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在不同能级城市之间，不同区(qū)域板块之间，不同品(pǐn)质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露全(quán)国已(yǐ)有近6亿(yì)栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各(gè)大城市二手(shǒu)房挂牌(pái)量突然激增，引(yǐn)发一阵(zhèn)二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房(fáng)子是(shì)否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存量(liàng)数(shù)据并(bìng)未公布，我们无法直接(jiē)知晓具体情况。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，我们(men)测(cè)算出(chū)中国城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)住宅套数，回答当前的(de)房子是(shì)否真的过剩(shèng)了(le)？据此判断未来房地产市场会如何发展。

　　一、如何有(yǒu)效观察中国户(hù)均拥有住宅(zhái)数量

　　（一(yī)）中(zhōng)国住(zhù)宅数量过(guò)剩(shèng)的直观判断站不住(zhù)脚

　　今年2月(yuè)，在以全(quán)国自然(rán)灾害综合风险普(pǔ)查工作(zuò)情况(kuàng)为主题的新闻发布会上，负(fù)责人对(duì)外披露：“住宅城乡建设(shè)行业(yè)获取了全国近6亿(yì)栋城乡(xiāng)房(fáng)屋建筑数(shù)据(jù)以及(jí)80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑(zhù)住(zhù)不到3人，住宅市场看似已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑中，农村房屋(wū)占9成以(yǐ)上，以栋数计算(suàn)的城镇(zhèn)房屋(wū)实(shí)际仅有4700多万栋(dòng)，还包括(kuò)了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住(zhù)宅。总的(de)算下(xià)来，住(zhù)宅占比并不大。

　　第七(qī)次人口(kǒu)普查(chá)数据公布了中国城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户人均住宅间(jiān)数为1.06间，其中城市(shì)家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间(jiān)数大于(yú)1，看似意味着人人都有房间(jiān)居(jū)住。

　　居(jū)住(zhù)水平不仅与房间数量有关(guān)，更与房屋质(zhì)量、居住面积、配(pèi)套设施等因素密切相(xiāng)关。单(dān)单从(cóng)人均住(zhù)宅间(jiān)数不能完全(quán)反映出城镇居民的(de)居住水平。

　　中国主要是以(yǐ)家庭(tíng)为单位购(gòu)买成套住宅，一(yī)套设(shè)施齐全的住宅才(cái)是城镇居(jū)民宜(yí)居的选择。

　　（二）中国户(hù)均(jūn)住宅(zhái)的(de)测算思路、数据和(hé)方法

　　中国城镇居民住宅(zhái)主要分两大(dà)类(lèi)，一(yī)类是商品住宅，另一类是保障房、原公(gōng)有住(zhù)宅、自建房等非(fēi)商品住宅。

　　目前缺(quē)乏统计(jì)数据，并没有直(zhí)接公(gōng)布城镇住宅数量。居(jū)民住宅相关(guān)数据有两(liǎng)处可以直接公布，一(yī)是每年商(shāng)品(pǐn)住宅销售(shòu)套数（统计局）；二是居民住宅来源（人口普(pǔ)查数(shù)据）。计算中国居民户(hù)均(jūn)住宅(zhái)数(shù)量(liàng)，我们(men)主要用到上(shàng)述两(liǎng)组(zǔ)数据。

　　中国住宅改革始(shǐ)于(yú)1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅数量极少(shǎo)，可忽略不计。估算(suàn)城镇(zhèn)居民(mín)户(hù)均住宅套数分三(sān)步走：

　　第(dì)一步，将1999年(nián)以来每年(nián)商品住(zhù)宅销售套数(shù)相(xiāng)加，我们就能够得到当前商品(pǐn)住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居(jū)民拥有的商品(pǐn)住宅和(hé)非商(shāng)品住宅比例，推算得(dé)到居(jū)民住宅总套(tào)数。

　　第三步，将城(chéng)镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的商品住宅总数除以家庭户(hù)数，我们就能够得(dé)到城镇户均拥(yōng)有(yǒu)的住(zhù)宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住宅套(tào)数(shù)/家庭户数）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总(zǒng)套数）

　　=商(shāng)品住(zhù)宅套户比/商品住宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅存量(liàng)到底有多少，目前(qián)缺(quē)乏(fá)一个准确统计(jì)。我们利(lì)用既有统计(jì)数据，大致测(cè)算得到(dào)中(zhōng)国(guó)存量房(fáng)地产套数，并进(jìn)一(yī)步推算中国城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)的住(zhù)宅数量。

　　（一(yī)）城镇(zhèn)居(jū)民(mín)户(hù)均拥有(yǒu)商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一(yī)）中国商品住(zhù)宅累计销(xiāo)售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥(yōng)有0.64套商品住宅（包含现(xiàn)房(fáng)和期房）。

　　中国的房地产(chǎn)销售以(yǐ)期房为主，从(cóng)2019年(nián)开(kāi)始，新(xīn)房销售中期(qī)房占比近9成(chéng)。本文(wén)去除(chú)商品住宅累计销售套(tào)数里的期房销售，得到商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房套数计算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套(tào)数=截止(zhǐ)到(dào)2022年商品住宅累计销售套数-过(guò)去(qù)三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销(xiāo)售(shòu)额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并(bìng)考虑到交房后装(zhuāng)修的(de)时间，取最大值3年(nián)。

　　将商品住宅现(xiàn)房套(tào)数(shù)除以家庭户数(shù)，算(suàn)出：

　　（三）目(mù)前中国城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有0.54套商品(pǐn)现(xiàn)房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居(jū)民户均(jūn)拥(yōng)有住(zhù)宅(zhái)1.02套(tào)

　　接下来我们需(xū)要进一步推算(suàn)中国城镇居民(mín)拥有的户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七普数据显示中国(guó)城镇居(jū)民的(de)住宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住宅。其中自(zì)建住宅占比21％，购买商(shāng)品住宅(zhái)占比31.9％、二手房(fáng)占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住(zhù)宅(zhái)占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他(tā)住宅。

　　其次(cì)，我们(men)假(jiǎ)定租赁(lìn)其他住宅和购(gòu)买(mǎi)二手房都是商品住宅，因此将租赁其他住(zhù)宅(zhái)、购(gòu)买商品住(zhù)宅(zhái)与购买二手房加总，得(dé)到(dào)商(shāng)品住宅占居民(mín)所有住宅(zhái)的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期(qī)间商品住宅(zhái)增幅(fú)为过(guò)去十(shí)年变化幅度(dù)的(de)20％，计算2011年(nián)-2020年(nián)商品住宅的实际变(biàn)化(huà)比例(lì)，从而我(wǒ)们(men)估(gū)算出2022年(nián)商品住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年(nián)末，中国平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购期房(fáng)，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付使(shǐ)用，到2024年，中(zhōng)国平均每户(hù)城镇家庭都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一套房(fáng)的三点(diǎn)含义

　　既(jì)然城(chéng)镇居民已经达到(dào)了户均一套(tào)房(fáng)的程度(dù)，“户(hù)户有(yǒu)房”是否意味着中国(guó)城镇化进(jìn)展终结，甚至意味着中(zhōng)国(guó)地(dì)产存量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套房(fáng)并(bìng)不意味(wèi)着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅来满(mǎn)足因人口(kǒu)流动、居(jū)民(mín)换(huàn)房等因(yīn)素产生的(de)住宅需(xū)求(qiú)。因(yīn)此，成熟房地(dì)产市场(chǎng)的(de)住宅套户比会(huì)在(zài)1.1左右。

　　国际(jì)经验来看，美(měi)国、英国和(hé)日本(běn)的住(zhù)宅(zhái)套户比均高(gāo)于1.1，其中，英国的住(zhù)宅套户比(bǐ)最高(gāo)，为1.19，日本(běn)为1.16，美国(guó)为(wèi)1.11。德(dé)国和(hé)韩国(guó)分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套房，就会(huì)造成(chéng)人口净流入(rù)地的(de)住宅市场供不应求，造(zào)成房价或房租(zū)迅(xùn)速(sù)上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的流动(dòng)人口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选择在大城市租房挣钱(qián)，在老家县(xiàn)城(chéng)买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中国(guó)城乡人口流动调查数据显示(shì)，在上海、杭州以及南京工作的流动人口(kǒu)在老家拥(yōng)有住宅比例分(fēn)别(bié)为28％、21％和18％。大(dà)城(chéng)市的高工资吸引(yǐn)打工人，但(dàn)高房价迫(pò)使打工人回乡置业。

　　流(liú)动人口实际上会占(zhàn)据(jù)两(liǎng)套房，在(zài)高房价的大城市租赁(lìn)一套房，在房价较(jiào)低的县城(chéng)购买一套房。所以(yǐ)说户均一套房无法满足庞大流动人口(kǒu)的租赁(lìn)与置(zhì)业(yè)需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住(zhù)宅(zhái)品(pǐn)质仍需(xū)改善

　　目前，中国的城镇住(zhù)宅中依然(rán)有不(bù)少老旧小区(qū)。

　　三成家(jiā)庭，也就是约9000万户城镇居民(mín)住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁(suì)以上(shàng)。

　　这批存在着建筑结(jié)构(gòu)松(sōng)散(sàn)、设施陈旧、安(ān)全隐患大等(děng)问题，如电(diàn)线老化、管道(dào)等基(jī)础设施陈旧，给住(zhù)户的生(shēng)活带(dài)来(lái)了很大的不(bù)便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建成的(de)老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家(jiā)庭(tíng)没有独立卫浴和厨房。这类(lèi)上世纪修建的老旧小区很难满足现代生活需求(qiú)，在未(wèi)来大都会(huì)被拆(chāi)迁重建。

　　近(jìn)五成(chéng)的家庭住宅为一(yī)居室和二(èr)居室，户型偏小。其中一(yī)居(jū)室占比为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住宅(zhái)户(hù)型更小，当然这与城市土地资源紧张(zhāng)有(yǒu)关(guān)。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩张是(shì)未来地产的需求(qiú)驱(qū)动力

　　根据七(qī)普数(shù)据测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅(zhái)存(cún)量(liàng)总面积为(wèi)294.6亿平。暂(zàn)不考虑两(liǎng)年间农民(mín)带房(fáng)进城和老(lǎo)旧小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量总面积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一(yī)半(bàn)的家(jiā)庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面积小于均值，近4成(chéng)家庭人(rén)均住宅(zhái)建筑面积在(zài)30平米以下(xià)。

　　15％的城镇(zhèn)家庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积不足19平方(fāng)米(mǐ)，不(bù)及全国人均水(shuǐ)平的(de)一半(bàn)。若(ruò)去(qù)除20％的公摊(tān)，可使用的住(zhù)宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积低于15平方米(mǐ)的家庭界定为住宅存在困(kùn)难，若(ruò)按这(zhè)个标准算的(de)话(huà)，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住(zhù)宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平(píng)，即人均(jūn)住宅建筑面积为50平(píng)，只考(kǎo)虑(lǜ)家庭户(hù)人(rén)数，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目前至少新(xīn)增(zēng)82亿平。

　　对比发达国家(jiā)人(rén)均住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英国都(dōu)高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差(chà)不大(dà)。但(dàn)若(ruò)去除公摊面(miàn)积后，中(zhōng)国(guó)的人均(jūn)可使用面积(jī)为(wèi)31.56㎡，这一差距(jù)将都没戴口罩2米安全吗，不戴口罩2米的距离安全吗变得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人(rén)口，所需(xū)要的(de)住宅(zhái)总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未来地产还(hái)会有需求(qiú)么？

　　我们测算得到中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户(hù)均1套房，看似(shì)已经(jīng)户户(hù)有房。即便如此(cǐ)，中(zhōng)国人(rén)口静态(tài)结构和动态(tài)趋势演绎(yì)，决(jué)定了中国未来地产仍有需求释放。户均1套住宅现实之下，中国未来城镇住(zhù)宅需求主要来自于四个(gè)方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购房需求(qiú)扩(kuò)张。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭户均(jūn)人口数不断下降，六普显示城镇户均人口规模为(wèi)2.85人(rén)/户，而七普显(xiǎn)示城(chéng)镇户(hù)均人口规(guī)模(mó)为2.62人/户(hù)，一人户、二(èr)人(rén)户的占比明显上(shàng)升，人口小家(jiā)庭化趋势将继续延续(xù)，导(dǎo)致户(hù)数会(huì)因户均人口规模(mó)的(de)缩小而增(zēng)多(duō)。

　　第(dì)二(èr)，人口迁移(yí)导致经济发(fā)展带来(lái)的新增住(zhù)宅需(xū)求旺盛。

　　中国经济(jì)板块的分化日益明(míng)显，资源和生产(chǎn)要素逐步向经济带、都市圈中(zhōng)心(xīn)城市流入，区(qū)域经济资源分配的再集中吸(xī)引着人口(kǒu)流(liú)入。人口迁移(yí)势必涉及到(dào)买房租房，给迁入地住宅市场带来新的增(zēng)量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常住人口增量(liàng)为72万，而出生人(rén)口为44.9万人，死亡人口(kǒu)为(wèi)38.4万人，自然增加人口仅为(wèi)6.5万人，其人口增长(zhǎng)主要受益于人口迁移。

　　第三(sān)，老旧小区(qū)改善性需(xū)求依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住(zhù)宅和(hé)原公(gōng)有住宅(zhái)的家(jiā)庭拆迁(qiān)改建最多(duō)。自建(jiàn)房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原公有住宅家(jiā)庭比例(lì)从(cóng)12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百(bǎi)分点。二者(zhě)和（27.1％），再加(jiā)上(shàng)其(qí)他住(zhù)宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造(zào)时间为2000年以前(qián)的比(bǐ)例（31.3％）大致相(xiāng)吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住(zhù)宅和原公有住(zhù)宅减少了1282万户，住宅净(jìng)需求增加9755万户。49％的(de)家庭购买商品(pǐn)住宅，21％的(de)家庭购(gòu)买二手房(fáng)。在(zài)新(xīn)增住宅需求中，有(yǒu)7成家庭购买了(le)商品住宅。租房、购买经济适用房和其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中(zhōng)村和旧城改造，商品住宅(zhái)的占比势必会进一步上(shàng)升(shēng)。

　　2000年以前建造(zào)的住宅建筑面积还(hái)有约81亿平，涉及(jí)城(chéng)镇家庭约9000万(wàn)户。破(pò)旧(jiù)的城中(zhōng)村、老公有住宅，建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)小、质量低、基础(chǔ)设施配套(tào)差、没有或少有物(wù)业管理，居(jū)民追求(qiú)美(měi)好(hǎo)、宜居生活的环境(jìng)，背后的改善性需求(qiú)有待释放。

　　第四，“住上更大(dà)房(fáng)子”的改(gǎi)善性需(xū)求还将(jiāng)有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向(xiàng)于中(zhōng)小(xiǎo)户(hù)型。已有住宅家庭希望提(tí)高生活品质，以小换大(dà)、以旧换新。2022年底的(de)中央(yāng)经济工作会(huì)议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数为1.71间，无(wú)论是(shì)否考虑乡村住宅因(yīn)素，中国的人均住宅间数较其他国家(jiā)依旧存在不(bù)小差(chà)距。

　　住宅舒适度与经济水平(píng)有(yǒu)着密(mì)切正向(xiàng)联系(xì)。随着(zhe)经济(jì)发(fā)展水平的(de)提高，中(zhōng)国的(de)人均住宅(zhái)间数与人(rén)均住宅(zhái)建筑面积将随之增长。

　　如果说过去(qù)二(èr)十年是中(zhōng)国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多体现为(wèi)住宅供(gōng)给存(cún)在不足，供需出(chū)现错配(pèi)，这是过去二十年房(fáng)价(jià)快速上涨基石。那(nà)么未来将是住(zhù)宅质量的(de)供需(xū)冲突。房地(dì)产大分化时代已至，这种分化(huà)不单局限于城市能(néng)级之(zhī)间差异(yì)，优(yōu)质小区和老旧二手(shǒu)房之(zhī)间的差异也将(jiāng)越发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口(kǒu)普查数据(jù)调查的是人，并不是针对住宅(zhái)，因此可能存在(zài)统计(jì)偏差(chà)。商品住宅占比实际值可(kě)能(néng)偏低，其增速(sù)可能超预期(qī)。

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