饱受争(zhēng)议的二(èr)手(shǒu)房交易中介费问题，正逐(zhú)渐得到(dào)监管(guǎn)部门(mén)的重视。

　　5月8日(rì)，住(zhù)建部、市场监管(guǎn)总(zǒng)局(jú)联合发布了关于(yú)规(guī)范房地产经纪服务的意见。意见提及，近年来，部(bù)分房地产(chǎn)经纪机构存(cún)在利用房源客(kè)源优势收取(qǔ)过高费(fèi)用、未(wèi)明(míng)码标价(jià)、捆绑收(shōu)费、滥用客户个人信息等问题，加重交易当事人负担、侵(qīn)害其(qí)合法权(quán)益。

　　基于上述背景，两部(bù)门从加强(qiáng)从(cóng)业主体管理(lǐ)、明确经纪服务内(nèi)容、合理确定经纪服(fú)务收费、严格实行明码标(biāo)价等十方面，提(tí)出了意(yì)见。

　　中原地产首(shǒu)席分(fēn)析师张大伟称，随着城市(shì)发展，一(yī)二线城市二手房交易占比逐渐增(zēng)加。以北京、上海为(wèi)例，二手房占市场成交比例超(chāo)过(guò)80％，大量二手(shǒu)房成交依赖中(zhōng)介居(jū)间成交，房(fáng)地产调控重心(xīn)逐渐(jiàn)从开发商(shāng)过(guò)渡(dù)到中(zhōng)介公司。

　　广东省城规院住房政策研(yán)究中心(xīn)首席研究(jiū)员(yuán)李宇嘉表(biǎo)示，买房对居民来(lái)说属(shǔ)于(yú)金额不低(dī)的大宗交(jiāo)易，由于二手房交易成本较(jiào)高(gāo)、交易周期(qī)较长，具有非常强(qiáng)的专业性，居民(mín)往往通过中介(jiè)来(lái)完成。但很多中介(jiè)利(lì)用信(xìn)息不对称等(děng)问题，将(jiāng)非(fēi)必要的收费夹带其中，如收取过桥融资(zī)、按揭费、担保(bǎo)费等，对居民(mín)造成额(é)外的负担，而且这些服务事项(xiàng)并未明码(mǎ)标价(jià)。

　　对于(yú)二手房市场交易过程(chéng)中存在的“乱象”，李宇嘉指(zhǐ)出(chū)，对包(bāo)括经纪服(fú)务在内的相(xiāng)关(guān)市(shì)场(chǎng)交易行为及其主体进(jìn)行(xíng)规范(fàn)和秩序(xù)整顿，是房地(dì)产市场管理和调控(kòng)的(de)主题。“当下，推(tuī)进这项工作的意(yì)义更大(dà)，也更急(jí)迫。”

　　中介(jiè)收费问题成监(jiān)管(guǎn)重点

　　二手房市场中，历(lì)来对(duì)房地产经纪服务行业关注最多的一个话题，便是房地产经纪服务费的问(wèn)题。

　　张大伟认(rèn)为，未来相关部门主要(yào)监(jiān)管的(de)重(zhòng)点，将是对房(fáng)地(dì)产经纪服务收费(fèi)及中介交易(yì)进行规范。

　　在(zài)热点城市，二手(shǒu)房屋225是多大码的鞋子女，225是多大码的鞋子(wū)交易过程(chéng)中，部分价值不(bù)菲(fēi)的房屋，往往(wǎng)要缴纳一(yī)笔金额不低的中介(jiè)费。以(yǐ)北京某房地产(chǎn)经纪(jì)服务机构2.7％的225是多大码的鞋子女，225是多大码的鞋子服务费率计算(suàn)，一套1000万元的(de)房屋(wū)，中介费约为27万。

　　在合理确定经纪服务收费上，两部门(mén)在此次意见中提及，房地产经纪机构要合理降低住房买卖和租赁经纪服务(wù)费(fèi)用(yòng)。鼓励(lì)按照成交价格越高、服务费率越低(dī)的原(yuán)则实行分档定价(jià)。引导由(yóu)交易(yì)双方共同(tóng)承担经纪服(fú)务费用。

　　据张大伟(wěi)介绍，目前房地(dì)产(chǎn)经纪服务收费标准的最早(zǎo)依据是(shì)1995年(nián)国家计委建设部下发(fā)的《关(guān)于(yú)房地产中介服务(wù)收费的通知》（971号文(wén)），其中第六条规定：房屋买(mǎi)卖代理收费，按(àn)成(chéng)交价(jià)格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京(jīng)市执(zhí)行的2014年更新(xīn)后的收费(fèi)标准，即根据这样的规定：“少数(shù)特别复(fù)杂的住宅买卖经纪服务，经(jīng)交易各方协(xié)商同意，可在规定的(de)收费标准基础上适当上浮，上(shàng)浮幅(fú)度最高不得超过10％。”这意(yì)味着，当前北京二手房中介(jiè)费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本着“简政放权”的精神，北京2015年取消了房地(dì)产中介服务(wù)等57个政府(fǔ)定价，房地产经纪服务收(shōu)费(fèi)多(duō)少由各中介(jiè)机(jī)构自行决定(dìng)。

　　“房产中介机构(gòu)在实际收取(qǔ)费用过(guò)程中(zhōng)，相关(guān)监管部(bù)门当前并未明确具体的(de)中介费率，中介(jiè)机(jī)构仅需(xū)在服务过程中(zhōng)对收费标准进行明码标价即可。而房地产经纪服务机构在(zài)具体收取过程中，会结合房(fáng)屋价值及工资标(biāo)准(zhǔn)，综合计算(suàn)出合适(shì)的中(zhōng)介费率(lǜ)。”张大伟补充道(dào)。

　　对于明(míng)码标价问题(tí)，两部(bù)门(mén)在此次(cì)意见中(zhōng)提(tí)及，房地(dì)产经纪机构应(yīng)当在(zài)经(jīng)营门(mén)店(diàn)、网站、客户端等(děng)场所或渠道(dào)，公示(shì)服(fú)务(wù)项目、服务内(nèi)容和(hé)收(shōu)费标准，不得混合标(biāo)价和捆绑收费(fèi)。房(fáng)地产经(jīng)纪机构提供的基本服务和延伸(shēn)服务，应(yīng)当(dāng)分别明确服务(wù)项目和收费标准。房地产经纪机构(gòu)收费前应(yīng)当向交易(yì)当事人出(chū)具收费清单，列(liè)明收费(fèi)标(biāo)准、收(shōu)费(fèi)金额，由当(dāng)事人签字(zì)确认。

　　另外，对收费明(míng)显(xiǎn)高于(yú)市场(chǎng)平(píng)均水平的房地产经纪机构，住(zhù)房(fáng)和城乡(xiāng)建设(shè)部门将(jiāng)会同市场监管等部门(mén)采取约谈等综(zōng)合措施进行(xíng)重点监(jiān)管。市场监管部门会同有关(guān)部门依法(fǎ)查处不(bù)按(àn)规(guī)定明码标价(jià)、操纵经(jīng)纪服务(wù)收费(fèi)等违反(fǎn)价(jià)格(gé)和(hé)反垄断法(fǎ)律法规的行(xíng)为。对房地产经纪机构相关违法违规信息，市场监管部门要依法(fǎ)依规纳入国家企业信用信息(xī)公示(shì)系统。

　　房(fáng)屋中介费要降了？

　　鼓励按(àn)照成交价格(gé)越高、服务费(fèi)率越低的原则(zé)实行分档定价(jià)，是否意味着，未来豪宅的中(zhōng)介费有望大幅降低？

　　中原地产华(huá)南区总(zǒng)裁(cái)兼深圳(zhèn)中原(yuán)总经理(lǐ)郑(zhèng)叔伦称，住(zhù)建部发文鼓励按照成交价(jià)格越高、服务费率越低的原则实行分档定价，合理降低住(zhù)房买卖(mài)和租赁经纪服务费(fèi)用，主要还是规范行业，打(dǎ)击(jī)收(shōu)费过高的(de)经纪机构，但对市场影(yǐng)响(xiǎng)有限，“以深圳为例，深圳市场豪(háo)宅和普宅本来收费就不同，各家收费普(pǔ)遍在合理范围内，加上经纪服(fú)务费用对市(shì)场的影响不(bù)大。”

　　张大(dà)伟指(zhǐ)出，由于当前(qián)两部(bù)门提出的意见仅为鼓励性质，即只(zhǐ)是(shì)纲领(lǐng)性文(wén)件而非规定，未(wèi)来如何具体认定其中的细则，还需要(yào)看(kàn)各城市落地执行情况(kuàng)。

　　不过，张大(dà)伟表示，“从目前市场看，经纪服务领(lǐng)域的调整改善、规范(fàn)化，有利(lì)于行业健(jiàn)康发(fā)展。同(tóng)时，由于二(èr)手房(fáng)很多房源在(zài)产权方面有瑕疵，如产权抵押、不同(tóng)税(shuì)费等都(dōu)可能(néng)对交易产生(shēng)影(yǐng)响，这对房地(dì)产经纪服务行(xíng)业(yè)的专(zhuān)业性提(tí)出更高(gāo)的要求。”

　　58安居客研究院(yuàn)研究(jiū)总监陆骑(qí)麟指出，在二(èr)手房买卖过程中，原(yuán)本应该由上(shàng)下家各支付一半(bàn)的中介(jiè)费，但(dàn)在(zài)一些热(rè)点(diǎn)城市的(de)二手(shǒu)房交易过程(chéng)中，往(wǎng)往会(huì)有这样的情(qíng)形(xíng)，因(yīn)部分购房者处于弱势地位，从而(ér)会出(chū)现中(zhōng)介(jiè)费及(jí)税费均由购房者来承担。即使一些房东愿意承担(dān)中介费(fèi)，这部分费用(yòng)也可能(néng)通过转(zhuǎn)嫁的方式，在房价中有(yǒu)所(suǒ)体现。

　　“上家(jiā)把中介费转嫁给下家，市场(chǎng)这种所谓‘约(yuē)定俗成(chéng)’的情况，一些房(fáng)产中(zhōng)介(jiè)公(gōng)司将其(qí)视为(wèi)向(xiàng)购房(fáng)者(zhě)单边收(shōu)费的(de)行为。部分中(zhōng)介公司可能会(huì)利用其支配地位(wèi)，在(zài)原先经纪服(fú)务收费的(de)基础上，再(zài)次(cì)向(xiàng)房(fáng)东收取费(fèi)用(yòng)，而这部分费用(yòng)，房东往(wǎng)往会将其转再次转(zhuǎn)嫁给购房者，这实际上相当于变相(xiāng)推(tuī)高了房价。两部(bù)门提出严(yán)禁操纵(zòng)经纪服(fú)务收(shōu)费，不仅(jǐn)有利于提(tí)高交(jiāo)易中操作的透明度，也(yě)有利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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