文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消预售制了(le)。 1月(yuè)17日召(zhào)开的全国住(zhù)房(fáng)和城乡建设(shè)工作会议(yì)提(tí)出“有条(tiáo)件的可以进(jìn)行现房销(xiāo)售”，不(bù)足(zú)一(yī)个月时间，已(yǐ)有山东、安(ān)徽、河南、四川、广东等(děng)地(dì)明确(què)表态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取消商品(pǐn)房预售制了，用你的钱，建你的(de)房子，还烂尾了，这是对购房者的不公平。以后谁(shuí)有钱谁建房(fáng)，没钱没实力的(de)别(bié)建了，不能把包(bāo)袱甩(shuǎi)给老百姓和社会，这是房地产(chǎn)从(cóng)大(dà)开发时代(dài)步入(rù)高质量(liàng)发(fā)展阶(jiē)段(duàn)的必然趋势，也是(shì)对购房老百姓的最大保护。98年房改时(shí)，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权(quán)宜之计，现在全(quán)国(guó)套户(hù)比超过1，从大开发进入(rù)存量(liàng)时代，对(duì)购房民众不公平的(de)预售制(zhì)已经过时了，该取消了，改为现房(fáng)销售。以(yǐ)后一手交(jiāo)钱，一手(shǒu)交房，天经(jīng)地义。当然二(èr)次房(fáng)改是个技术活(huó)，兼顾化(huà)解停贷、复工(gōng)保交楼(lóu)、重(zhòng)组(zǔ)房企(qǐ)债务、恢复市场信心以及(jí)长效机制，长效机制(zhì)四大关键是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产税(shuì)。如果按(àn)照(zhào)经(jīng)济规律办(bàn)事，中(zhōng)国(guó)一定能(néng)实现房地产软着陆和长期平稳健(jiàn)康发展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为(wèi)什么要取消预售制、改(gǎi)为现房销售？大家想想(xiǎng)，绝(jué)大(dà)部分(fēn)商(shāng)品(pǐn)是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对(duì)购买者的单方(fāng)面不公平制度，购房老百姓(xìng)几乎承担了(le)所有(yǒu)商品不(bù)能交付的风险。从个人(rén)层面看，预售(shòu)制对购房者非(fēi)常不公平，比如，交房等待(dài)期一般为(wèi)两(liǎng)年，在(zài)此期间，购房者不仅承担(dān)银行利(lì)息(xī)，还要承担延(yán)迟交房、房(fáng)屋(wū)质量、房(fáng)产(chǎn)证延期办(bàn)理甚至不能(néng)交(jiāo)房的风(fēng)险(xiǎn)。从(cóng)行业层面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下行(xíng)周(zhōu)期(qī)，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险。取消预售(shòu)制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，这样有助于落实中央(yāng)房住不炒精(jīng)神、有(yǒu)助(zhù)于保障购(gòu)房老百(bǎi)姓权(quán)益、有助于房企稳健发(fā)展，一举多得，谋划(huà)长(zhǎng)远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度(dù)怎么来(lái)的？国外什(shén)么情况？简单科普一下(xià)：商品房预售最早源于中国香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期(qī)房(fáng)，是一种(zhǒng)开发(fā)商(shāng)放杠杆(gān)的方(fāng)式(shì)。98年房改，由于商品房短缺，房企(qǐ)缺资金(jīn)，借(jiè)鉴(jiàn)中国香港，引入了商(shāng)品房(fáng)预售制度。其实，当前世界不少国家存在预售制。但是，重点来了！发达国家一般有严格(gé)的监管保障措施，开(kāi)发(fā)商在(zài)项目获得政府批准后才可以开始(shǐ)销售(shòu)，买家在购买期房后并非(fēi)像中国一样在支(zhī)付完首付款后从银行一次性贷款支付剩(shèng)余(yú)全(quán)部房款，而是根据开(kāi)发商(shāng)工程进度(dù)在(zài)完全交(jiāo)房(fáng)前进行分期(qī)支付。所以，预售(shòu)制度是(shì)需要严格的资(zī)金监管、分期支(zhī)付以(yǐ)及违约处罚措施作为保(bǎo)障(zhàng)的，如果没有这些保障措施(shī)，一定会触发(fā)风(fēng)险，对购房(fáng)民众不公平，所以(yǐ)不(bù)如借机取消预售(shòu)制度，以后改为(wèi)现(xiàn)房销售。客观(guān)讲预售(shòu)制度有一定历史(shǐ)阶段性，现在中国住房进入存量时代，取消预(yù)售制度有助于降(jiàng)负债(zhài)降杠杆，不再(zài)把烂(làn)尾风险(xiǎn)甩给(gěi)老百(bǎi)姓和社会，当然这需要配套(tào)房企债(zhài)务重(zhòng)组、复工保交楼、恢复市场信心和房地产长效(xiào)机制。这是(shì)个技术活，只要坚持(chí)市(shì)场化改革，中国一(yī)定(dìng)能化解这个(gè)难题(tí)，让(ràng)房地产(chǎn)回归实(shí)体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为(wèi)现房销售，开(kāi)发商将拼的(de)不是五(wǔ)花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的(de)营销(xiāo)手段，而是(shì)所见(jiàn)即所得的(de)过硬的(de)产(chǎn)品质(zhì)量和诚信(xìn)，这(zhè)才是(shì)对购房民(mín)众的最根(gēn)本(běn)最实质的保障，这样(yàng)将极大的提升开发(fā)商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所(suǒ)有商业的本质是向善，是以客(kè)户(hù)为(wèi)中(zhōng)心，房地产也不能例外，老百(bǎi)姓买房(fáng)子是天(tiān)大的事，烂尾毁三代，好房幸福一(yī)家人。从(cóng)这个角(jiǎo)度，取消(xiāo)预售制、实(shí)施现房销售是实现老百(bǎi)姓安居乐业、社会长治久安、行业企业健康发展的重大措施。在当前的情况(kuàng)下，取消预售制(zhì)要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支(zhī)持当(dāng)期三好生、新模式等综合(hé)施策(cè)。

　　作者十年前在国务院发展研究中心(xīn)参与财(cái)税改革方案(àn)研究时(shí)，对(duì)预售制、房地产税(shuì)、人地挂(guà)钩、金融(róng)稳定、房(fáng)企杠杆率等进行过长期系统的专项(xiàng)研究。（参考后来形成的专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给(gěi)量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前(qián)预售资金第三方全程监(jiān)管(guǎn)，交付时开发(fā)商凭(píng)验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房(fáng)，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房(fáng)交易立法，设置期(qī)房(fáng)预付款保全措(cuò)施(shī)

　　2.5 新加坡(pō)：买方资(zī)金(jīn)由银行(xíng)监管，享1年保(bǎo)修期后付尾(wěi)款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地(dì)商(shāng)品(pǐn)房预售制的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创造(zào)“卖楼花(huā)”模式

　　二十世(shì)纪五十(shí)年代(dài)在中国香港，楼宇出(chū)租是地产行业(yè)盛行(xíng)的方式，但有着转让(ràng)难、出租(zū)资金(jīn)周转期长(zhǎng)等问题，分层销售孕育(yù)而生(shēng)。20世纪(jì)50年代，中国香港还未推行公共房屋(wū)制度，许多(duō)人栖身于木屋或者其他临时住宅，住房(fáng)的需求(qiú)是(shì)相当高，不过大(dà)多数居民的储蓄很少(shǎo)。当时楼(lóu)宇买卖多数(shù)以一整栋楼为单位(wèi)，需要雄厚的(de)资金实力才能购买。虽然(rán)楼宇出租是中国香港地产行业(yè)盛行的(de)方式，但(dàn)有着转让(ràng)难、出租(zū)资金周(zhōu)转期长等问题。针对这一系列问题，不(bù)少地(dì)产(chǎn)商开始(shǐ)探求新(xīn)的方式，如把(bǎ)楼宇契约(yuē)切开，即“分契(qì)”，然(rán)后将(jiāng)楼宇(yǔ)分层出(chū)售。这模式一经推行，购买(mǎi)楼宇的市民数量有所增加，开(kāi)发商(shāng)资金周转加快。

　　在分(fēn)层出售的(de)基(jī)础上，将“按(àn)揭”模式(shì)引入房地产销售，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍(huò)英东创办立信置业(yè)有限公司，凭借商业直觉和多年经(jīng)营(yíng)杂货铺、海上驳(bó)运业(yè)务的经验，对(duì)于(yú)商品流通、资(zī)金周转(zhuǎn)有着(zhe)独到的见解，在努力寻(xún)求方法(fǎ)加快自身(shēn)资金(jīn)周(zhōu)转。当时其在(zài)购下(xià)九龙(lóng)的一块(kuài)地盘后，除(chú)了分(fēn)层出售、还印发售楼说明(míng)书，上(shàng)有文(wén)字详尽说明(míng)楼宇(yǔ)的地势环境、建筑材料(liào)、分层价格、订购方法等。此外(wài)，“卖楼(lóu)花(huā)”是另(lìng)外一(yī)个亮点，即先收取买家(jiā)的订(dìng)金，采用类似租金的分期付款形式，等新(xīn)楼落成时，收齐买家的钱(qián)，买(mǎi)家就拥(yōng)有了自己(jǐ)的房产。这种方(fāng)式(shì)减(jiǎn)轻了民(mín)众购房的资金(jīn)压力，加速了房(fáng)屋(wū)的建造(zào)和销售，也解决了制造商的资(zī)金问题，降低投资风(fēng)险，在当时可谓是“双赢(yíng)”的举措。“预售楼花+分(fēn)期付(fù)款(kuǎn)”的销售模式成为当时中国香港(gǎng)房地产(chǎn)市场的一大特色，纵观中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效(xiào)率地解决了核心的住(zhù)房供不应求的问(wèn)题(tí)，使房市发(fā)展(zhǎn)进入(rù)新(xīn)阶段(duàn)。

　　预售楼花(huā)模式推动了中国香港楼市几十年繁荣，但期(qī)间也(yě)出现过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监管麻雀养大了认主吗，麻雀智商相当于几岁(guǎn)部门(mén)不断完善、规范化，建立健(jiàn)全的监管(guǎn)机制，促进市场健康发展。例如，1960年(nián)，位于大(dà)角咀的一(yī)个(gè)楼盘(pán)因建筑费用超(chāo)支停工(gōng)，出现“烂(làn)尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国香港管理部门(mén)提升了对(duì)于预售楼花制(zhì)度的监管，即要(yào)求开(kāi)发商(shāng)在预售(shòu)前，确保地价款(kuǎn)已(yǐ)经全部(bù)支付，还要证明自(zì)身有资金等(děng)能力把项目完成，资金需放(fàng)入律师所托管(guǎn)，支取(qǔ)时需律所(suǒ)和(hé)建(jiàn)筑师的核准(zhǔn)。为了防(fáng)止开发(fā)商(shāng)、律所、建筑师等造假，套取监管账户(hù)资金(jīn)，中国(guó)香港要求律师(shī)行在银行(xíng)开设的信托账(zhàng)户（监(jiān)管账户）、开(kāi)发商操作等采取全透(tòu)明化机制，且(qiě)银(yín)行(xíng)的责任(rèn)上(shàng)升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最(zuì)大风险方，后续需自身推(tuī)动(dòng)项目完工(gōng)。随着监管(guǎn)体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　二十世(shì)纪九十(shí)年(nián)代，中(zhōng)国内地面临住房(fáng)需求大和供给量(liàng)短缺问题，引入“卖楼花”制度(dù)。建(jiàn)国以来(lái)，中(zhōng)国内地优(yōu)先发展重工业，强调基础建设(shè)，这一导向(xiàng)使前(qián)期发展(zhǎn)工业(yè)化的进程(chéng)大于城市化(huà)进程，唯有(yǒu)解决住房基础等(děng)城市化配套问(wèn)题，才能(néng)进(jìn)一步推进城市化。但当时推行的是“统一管(guǎn)理，统一分配(pèi)，以租养房(fáng)”的福利分(fēn)房制(zhì)度，住房(fáng)市场发展起步较晚、增速较慢，福利分(fēn)房制(zhì)度也(yě)出现(xiàn)了分配不公、效率低、配套(tào)差等问(wèn)题，因(yīn)此(cǐ)福利分(fēn)房制度不再适用(yòng)于当时的国情(qíng)。叠加房地产市(shì)场面(miàn)临商品房(fáng)的需求量(liàng)大，而社会缺少大型房地产(chǎn)开发商(shāng)，商品房供应量小的(de)困境，此时引入中(zhōng)国香港的“卖楼花(huā)”模式无疑是对内地房地产市场的一针强心剂。从(cóng)1994年起，中(zhōng)国内地逐(zhú)步引进中国香港预售商品房制度，先后出台多项文件(jiàn)，大力支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务院出(chū)台《关(guān)于进(jìn)一步深化城镇住房(fáng)制度改(gǎi)革，加(jiā)快住房建设的通知》文件，决定停(tíng)止住房无(wú)偿实物分配，逐步(bù)实行(xíng)住房分配货(huò)币(bì)化、住(zhù)房供给商品化、社会化(huà)的住房(fáng)新(xīn)体制，从计(jì)划经济下的(de)福利分房转(zhuǎn)向市场(chǎng)经济的商品(pǐn)房。房地产市(shì)场采用预售制，允许开(kāi)发商卖(mài)期房，解决(jué)了房(fáng)企缺少资(zī)金和开发时间周期(qī)长的两大难题，开发(fā)商以预售款(kuǎn)撬(qiào)动下一个项目的(de)开发，形(xíng)成滚动开(kāi)发(fā)模式，住房供(gōng)应(yīng)速(sù)度加快(kuài)。自此中国内地开(kāi)始房(fáng)改(gǎi)货币化(huà)，中国人民银行等(děng)多方迅速出(chū)台相关的(de)信(xìn)贷政策(cè)，支持(chí)购房者，极(jí)大作用推动了房地(dì)产市场的发展(zhǎn)。

　　引入中国(guó)香港“卖楼花”模式后，经调整形(xíng)成契合中国(guó)内地的商品房(fáng)预售制度。预售制的初(chū)衷是为了缓(huǎn)解房企资金(jīn)压力，加快城镇住房建设。具体来说，是指房地产开(kāi)发企业将正在建(jiàn)设中(zhōng)的房(fáng)屋预先出(chū)售(shòu)给购房者(zhě)，由购房者支付(fù)定金或(huò)房款的行(xíng)为(wèi)。区别于中(zhōng)国(guó)香港，在中国内地实践(jiàn)过程(chéng)中，商品房预售流程为：房地产开(kāi)发(fā)商办(bàn)理预售许可证(zhèng)-签订商品房买卖合(hé)同-进行(xíng)备(bèi)案登(dēng)记和预(yù)告登记-交付(fù)房屋。在购房过程中，购房者需要一次性付清首付款，并(bìng)采用(yòng)银行(xíng)贷(dài)款的形式一次(cì)性付清剩余房款，换言之，房(fáng)屋未建成，开发商(shāng)可能已拿(ná)到(dào)了(le)全部购房款，这点与中国(guó)香港的按照工程(chéng)进度付款有(yǒu)所不(bù)同。对中国内地的(de)开(kāi)发(fā)商而(ér)言，预售制商品房也开(kāi)启(qǐ)了高周转、高杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推(tuī)动(dòng)城市(shì)化(huà)进程，但(dàn)背后潜藏(cáng)的风险确(què)实存(cún)在

　　作(zuò)为中国内地商品房销售的最主(zhǔ)要方式，预售制极大缩短房企现金(jīn)回(huí)笼周期，同时增(zēng)加市场商(shāng)品房供应(yīng)，推动(dòng)了城(chéng)镇化发展(zhǎn)进程。预售制在过去20多年(nián)对中国内地房地产市场的稳(wěn)步发展起(qǐ)到了重(zhòng)要作用，不仅解决了房地产市场快(kuài)速发展阶段的资金需(xū)求，也提(tí)高了居民(mín)居(jū)住水平，中国内地城(chéng)镇居民从筒子楼住到住宅(zhái)小区，从全民蜗居到基本适(shì)居，住(zhù)房事业(yè)取(qǔ)得巨大进步，数十年时间走完(wán)发(fā)达(dá)国家几百年(nián)城(chéng)镇(zhèn)化路(lù)程。改革开放(fàng)以来，城(chéng)镇化进程(chéng)进入快速发展时(shí)期(qī)。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面积(jī)由7438平(píng)方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们(men)发(fā)布的(de)《中(zhōng)国住(zhù)房(fáng)存量报(bào)告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国(guó)内(nèi)地(dì)城镇住宅存量(liàng)从(cóng)不到14亿平(píng)增至313.2亿(yì)平，城镇人(rén)均住房建筑面积(jī)从8.1平方米(mǐ)增至34.7平(píng)方(fāng)米，城镇住房套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿(yì)套，套(tào)户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前已成为(wèi)中国内地商品房销售最(zuì)主(zhǔ)要方式，2005年(nián)中国(guó)内地(dì)商品住宅期房(fáng)销售(shòu)面积占(zhàn)总销(xiāo)售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售(shòu)面(miàn)积达15.6亿平，比(bǐ)重上升(shēng)至87％。

　　预(yù)售(shòu)制(zhì)也(yě)推动(dòng)了中(zhōng)国内地(dì)房地产行业的发展。中国内地房地产历经二十多年(nián)长周期繁荣，行业各项指(zhǐ)标大(dà)幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平(píng)，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房(fáng)地产开发投资完成额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年(nián)复合(hé)增速17.8％。商品(pǐn)房销售(shòu)面积和销售金额分别从1.5亿平(píng)增(zēng)至17.9亿(yì)平、0.3万(wàn)亿(yì)元增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产(chǎn)业的快速发(fā)展，房地产企业从无到有、从(cóng)国企先(xiān)行到民企崛(jué)起(qǐ)，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二(èr)十年(nián)来房(fáng)地产也成为(wèi)拉动中(zhōng)国内地经济高增长的火(huǒ)车头(tóu)。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房(fáng)地产带动(dòng)的上下游(yóu)产(chǎn)业链特别长(zhǎng)，高(gāo)达(dá)50多个(gè)行业。2020年房地产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房地产(chǎn)业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献(xiàn)），其中房地产对金融、批发、建材的带(dài)动最为(wèi)明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地产完(wán)全拉动的投资占全社会固(gù)定(dìng)资产投资的51.5％，其中，房地产开(kāi)发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各项贷款余额(é)的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上(shàng)信托等通道业务，占比超过三分之一(yī)。从房地产融资存量占社融存(cún)量比重看(kàn)，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如(rú)果房企大(dà)面积(jī)违约(yuē)，将导(dǎo)致银行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠(qú)道，根据我(wǒ)们的(de)《中(zhōng)国住房市值测算(suàn)报告(gào)》，2020年中国住房市值为62.6万亿美(měi)元，大于(yú)美国(guó)的(de)33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法德(dé)三(sān)国合计的31.5万(wàn)亿美元。从住(zhù)房市值占(zhàn)股债房市值的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住房市值(zhí)与股债房市值的比例较高(gāo)，主要是因为住(zhù)房市值高，以(yǐ)及中国资本市场发育(yù)尚(shàng)不成熟，直接(jiē)融资比例较(jiào)低，股票、债券市值较低，居民投资(zī)渠道(dào)缺乏。

　　不可(kě)否认，预售(shòu)制(zhì)背(bèi)后潜(qián)藏的风险确实存在，当前的负面效应愈(yù)发凸显。

　　从(cóng)个(gè)人层(céng)面看，绝大部(bù)分商品(pǐn)是(shì)一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购买者的单方(fāng)面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几(jǐ)乎承担了(le)所有商品不能交付的风险。比(bǐ)如，交(jiāo)房等待期(qī)一般为两年，在(zài)此期间(jiān)，购房(fáng)者不(bù)仅承担银行利息，还要承(chéng)担延(yán)迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋质量(liàng)、房产证延(yán)期(qī)办理甚至不能交房等风险。另外，购房者和开(kāi)发商之间的购房合同、购房者和银行(xíng)的按揭(jiē)贷款合同是两个独立的合同关系(xì)，如果开(kāi)发商(shāng)发生(shēng)违约，购房者(zhě)只能根据购房合同(tóng)向开发商主张权力，但依旧(jiù)需要根(gēn)据按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)合同(tóng)按时向(xiàng)银(yín)行进行贷款偿还(hái)，因此购房(fáng)者承担的风险(xiǎn)较(jiào)大(dà)。

　　从行业(yè)层面(miàn)看(kàn)，预售制助(zhù)推部分房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到(dào)下行周期，会引发资金链断裂(liè)、项(xiàng)目(mù)搁置(zhì)等系列风(fēng)险，进(jìn)行影响自身(shēn)信用(yòng)和(hé)购房者(zhě)对(duì)行业(yè)的信(xìn)心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷(dài)款的发(fā)放方，一旦房企因为市场波动或经营不善，出现资金链断裂等一(yī)系列(liè)问(wèn)题，导(dǎo)致(zhì)“烂尾”等情况，而(ér)房企通过与购房者签订的预售合(hé)同和(hé)按揭合同，已(yǐ)经(jīng)从(cóng)银行获得(dé)房(fáng)款，如(rú)果(guǒ)购房者丧失还款能(néng)力或短(duǎn)期不(bù)能还款等，则风险完全由银行(xíng)承担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角(jiǎo)度看，购房(fáng)者的(de)预(yù)售(shòu)监(jiān)管资金去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结(jié)底两个(gè)字那就是“没(méi)钱”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版(bǎn)的《城市商品房(fáng)预售管(guǎn)理办法》中明(míng)确(què)规定了开发企业预售商品(pǐn)房所得款项应当(dāng)用于(yú)有(yǒu)关的工程建(jiàn)设，商品房(fáng)预售款监(jiān)管的具体办(bàn)法，由(yóu)房地产管理部门制定(dìng)。但多年以来全国(guó)并没(méi)有统一的(de)预(yù)售资金监管规定，各(gè)地实行“一(yī)城(chéng)一(yī)策”。例如，太原、昆明(míng)、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点监管资金比例为总(zǒng)预(yù)售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥(féi)等(děng)城市则按照项目(mù)的建(jiàn)安(ān)成本乘以建筑(zhù)面积或者项目工程总额报价计算重点(diǎn)资金。而(ér)事(shì)实是，不少购房款(kuǎn)未(wèi)进(jìn)入监管账(zhàng)户、或进入监管账户后被挪用，导(dǎo)致楼盘没有资金继(jì)续建设。收楼遥遥无期，月供却(què)被(bèi)迫继续(xù)还款。那(nà)么(me)，监(jiān)管账户资金如何被挪(nuó)走的？实际上，在过去房地产大开发时代的(de)高周(zhōu)转(zhuǎn)背景下，抽调预售款监管账户(hù)资金(jīn)，是行(xíng)业(yè)“潜规则(zé)”。比如工(gōng)程(chéng)总(zǒng)承包(bāo)方，以工程建设名义，获得监管账户(hù)拨(bō)付资金，再由工程方将(jiāng)资金(jīn)转(zhuǎn)给房企，而拨付的工程款，远超工程进度所需。通过(guò)这些方式套取的资(zī)金，在房企各地项目间(jiān)流动，变相(xiāng)加杠(gāng)杆，这样做(zuò)提供了(le)资金流动性，房企抽调资(zī)金统筹拿地(dì)、还款和楼盘建(jiàn)设(shè)，形成一种资金循(xún)环高周转模式，但一定程度上把(bǎ)风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际(jì)经验

　　整(zhěng)体来说，国外商品房预售制度(dù)呈现(xiàn)以下(xià)特(tè)点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于(yú)购房者(zhě)预(yù)付资金，一般设有定(dìng)金或(huò)预付款保护机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要(yào)求购房者支付(fù)的预(yù)付款比例相对较(jiào)低(dī)，绝大部分(fēn)房(fáng)款在房屋交(jiāo)付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支(zhī)付方式(shì)：预付(fù)款(kuǎn)一(yī)般以定金方式支付，或按(àn)工程进度(dù)分期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式(shì)：一般采用两种(zhǒng)方式发放按(àn)揭贷(dài)款，一是按工程进度付款，按揭贷款按(àn)照工程(chéng)进度逐渐发放，购房者开(kāi)始月(yuè)供；二是房(fáng)屋交(jiāo)付后(hòu)发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为(wèi)预售商品房提(tí)供期房烂尾保险，在(zài)商品房出现重大延期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋交付质量(liàng)的保(bǎo)障有两(liǎng)种方式(shì)，一是期房(fáng)由政(zhèng)府或第三方验收合格并提供(gōng)验收凭证后(hòu)，开发商凭验收(shōu)凭(píng)证取得购房者支付的房款。二是开(kāi)发商(shāng)为购房者提供一(yī)定的保修期(qī)，通常1-5年，保(bǎo)修期满(mǎn)，购(gòu)房者(zhě)支付尾(wěi)款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预(yù)售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国(guó)期房定金一定期限内无(wú)条件(jiàn)返还(hái)，最(zuì)低首付(fù)比例为3.5％，交房前(qián)仅支(zhī)付首(shǒu)付，其余(yú)房款交付后按(àn)揭(jiē)还(hái)款(kuǎn)，交付前资金由第三方全(quán)程监管(guǎn)，交付时开发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得房款。

　　定金及首付环节，定金(jīn)比例一(yī)般为房款的1％-5％，首付比例(lì)最(zuì)低可低于3.5％，根据美国官(guān)方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余(yú)款支付方(fāng)面，除定(dìng)金或首付外，购房(fáng)者在房屋交付后通(tōng)过按揭(jiē)贷款支(zhī)付(fù)剩余房(fáng)款。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为防止开发商挪用(yòng)资金，购房(fáng)者(zhě)的定金及(jí)首付款由第(dì)三方公证行或(huò)产(chǎn)权保(bǎo)险(xiǎn)公司的信托账户(hù)监管。如(rú)果开发商倒(dào)闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房(fáng)者资金(jīn)可通过申请仲裁(cái)取回，且不承担任何责任(rèn)与(yǔ)损失。而开(kāi)发商(shāng)在(zài)房屋建(jiàn)设过程中的资(zī)金全(quán)部来自银行(xíng)，银行(xíng)根据工程进(jìn)度向(xiàng)开发商(shāng)提供一定(dìng)比(bǐ)例的贷款，由(yóu)于(yú)开发(fā)商(shāng)挪用(yòng)资金(jīn)直接损害银行(xíng)利(lì)益(yì)，银行有充(chōng)分动机监管开发商施工进度(dù)。开发(fā)商在房屋交付时需取得由政府相关部门经(jīng)审查后发放的验收凭证，通过验(yàn)收凭证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期房烂(làn)尾险

　　德国期房(fáng)可零首付购房，房款按建造工期进(jìn)度支(zhī)付，按(àn)揭按工期放款后还贷，房贷利率采用固(gù)定利率，开发商(shāng)或购房者可购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德(dé)国开发商在项(xiàng)目获批后即(jí)可预售房(fáng)屋。签署麻雀养大了认主吗，麻雀智商相当于几岁购房(fáng)合(hé)同前，购房者需支(zhī)付约2000欧的定金并进行(xíng)预约(yuē)公证，签订合同后定金退还。如由于任何原因不(bù)能(néng)购(gòu)买(mǎi)，定(dìng)金按照德国法律全部退还。

　　签署购房合同后(hòu)，购房者需支付公证费和土(tǔ)地交易(yì)税(shuì)，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在购房款(kuǎn)中，属于购房附(fù)加费。

　　首付(fù)方面，德国没有(yǒu)规定(dìng)最低首付比例，可零首(shǒu)付购房。

　　余(yú)款方面，德国(guó)也采取按(àn)工期支付房(fáng)款(kuǎn)的(de)制度，一般分7笔(bǐ)进行支(zhī)付，具体支付节点、比(bǐ)例因项目而异。一般来(lái)说(shuō)，支(zhī)付节点(diǎn)可分为公证后、主体完工(gōng)、内部水暖(nuǎn)电(diàn)路完工、窗户玻璃完工、室(shì)内清(qīng)洁及墙(qiáng)面(miàn)完工(gōng)、地板完工(gōng)、全部完(wán)工(gōng)，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面(miàn)，购房(fáng)者可在支付房(fáng)款前申请(qǐng)房贷，房贷利(lì)率(lǜ)采(cǎi)用固定(dìng)利率(lǜ)，银行按施工节奏分多次发(fā)放贷款，每笔贷款给予购房者一定使用期限，期(qī)限结束后，购(gòu)房(fáng)者开(kāi)始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国(guó)保险公(gōng)司针对期房(fáng)设计(jì)了两种保险(xiǎn)，保(bǎo)险的功(gōng)能是当房屋出现(xiàn)重大延期或(huò)重大缺(quē)陷时，保险(xiǎn)公司保证开(kāi)发(fā)商赔(péi)偿或修复，开发商破(pò)产，由保险公司负责(zé)相应赔偿。保险由开发(fā)商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机(jī)制，交(jiāo)房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖(mài)双方律(lǜ)师严(yán)格监管。

　　订(dìng)立合(hé)同前，买(mǎi)卖(mài)双方均(jūn)有一名(míng)律师，负责沟通期房(fáng)交易中的房产、资金、合同等(děng)各个(gè)环节，各(gè)环(huán)节内容确认(rèn)无(wú)误后签订首付(fù)交换合同(tóng)。

　　定(dìng)金(jīn)方面，英国设(shè)置(zhì)了10％定金保险保护机制(zhì)，当开(kāi)发商出现(xiàn)财(cái)务、经(jīng)营(yíng)问题时，购房者10％的定(dìng)金(jīn)由保险公司赔(péi)付(fù)，而超出(chū)10％的部分(fēn)较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同(tóng)签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国(guó)采取按工程进度付款(kuǎn)的方(fāng)式，但是交房前付(fù)款比例相对较低，一般(bān)会在合同签订6-24个月分别(bié)支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房(fáng)前付(fù)款比例(lì)在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后支付(fù)。

　　交付(fù)环节，英(yīng)国规(guī)定房屋(wū)必须(xū)经过房产公证公司的检验验收后才能交(jiāo)付(fù)，交付后方可按揭还(hái)贷。

　　资(zī)金监管(guǎn)环节，英国期(qī)房(fáng)预售(shòu)资(zī)金监管极(jí)为严格，资金(jīn)也由律(lǜ)师监管(guǎn)，在确(què)认工程(chéng)进(jìn)度(dù)、支付相关款项过程中，由买房律师将资金转(zhuǎn)给卖方(fāng)律师，卖方律师转给开发(fā)商，即资金在进入开发(fā)商账户前经过(guò)两道关口，有(yǒu)利于(yú)保障购(gòu)房(fáng)者资(zī)金安全。

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　日(rì)本期房交易立法，定金超5％或(huò)1000万日元(yuán)时，开发商必须完成“预(yù)售房定金保全措(cuò)施”，交房前付款比(bǐ)例不超(chāo)房款的20％，开发商违约需返(fǎn)还(hái)定价并赔偿(cháng)约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立(lì)法方面(miàn)，日本(běn)二战结束后(hòu)由(yóu)于(yú)房(fáng)屋供给严重(zhòng)失衡(héng)，叠(dié)加(jiā)法律空白，社会(huì)上“一(yī)房二(èr)卖”现象普遍(biàn)，为此，日本政府1952年(nián)出台《宅(zhái)地建筑物交易法》，经多次(cì)修订(dìng)，目(mù)前是唯(wéi)一一部规范期房(fáng)交易(yì)的法律。

　　定金保(bǎo)护(hù)方面，根据日本《宅地(dì)建物取引业法(fǎ)》，对购(gòu)房(fáng)者支付定金(jīn)超(chāo)过5％或超1000万(wàn)日元的(de)部分，法(fǎ)律要求开发商必须完成定金保全措施才可预售。什么(me)是定金保(bǎo)全措施(shī)？即买(mǎi)卖双方(fāng)签订(dìng)购房合同时，开发商(shāng)向金融机构或指(zhǐ)定(dìng)保证(zhèng)机构或保险机构(gòu)签订定(dìng)金保证委托合同(tóng)，设置购房者定金的保证(zhèng)或(huò)保险，并将相应的保证金证明书交付给(gěi)购房者。除(chú)定金外，其他预先支付的购房(fáng)款也受该措施保护(hù)。若开发商倒闭导致期(qī)房烂尾，购房(fáng)者可(kě)凭保证金证明书向金融机构或保证机构或保险公司兑付，同(tóng)时，开发商需向(xiàng)购房者(zhě)赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多不(bù)超(chāo)20％的(de)定(dìng)金，签订(dìng)购房(fáng)合同后，购房者即可向银行申请贷(dài)款(kuǎn)，但交房后才(cái)开(kāi)始(shǐ)按揭贷(dài)款(kuǎn)，除(chú)定金外的剩余房款在交房后开始支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行(xíng)监(jiān)管，享1年(nián)保修期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房(fáng)者违(wéi)约可返还相(xiāng)当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进度(dù)支付，所有资金进(jìn)银行专(zhuān)门项目资金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开(kāi)发商有统一(yī)的选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房(fáng)款作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一(yī)步(bù)签(qiān)订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方(fāng)面，签订购(gòu)房(fáng)合同后，购房者需支付15％的首付及(jí)印(yìn)花税，同(tóng)时(shí)购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期房同样采取按工程进度(dù)付款的方式(shì)，《发(fā)展(zhǎn)商条例》对期(qī)房付款流程做(zuò)了(le)统一详细规定，要求(qiú)所(suǒ)有开发商(shāng)遵(zūn)守，支付节点一(yī)般为(wèi)合(hé)同(tóng)签订后(hòu)、地(dì)基完(wán)工、框架完工、管道门窗等完工等，支付比例约(yuē)为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款(kuǎn)也(yě)依(yī)照工程进度放(fàng)款，月供在此过程中随着放出贷款的(de)增加而增加，未放(fàng)款(kuǎn)部分无需月供。

　　资金监管方(fāng)面，购房者的订(dìng)金与付款会存入银(yín)行专门的项目资金账户，账(zhàng)户资金(jīn)提取须与房(fáng)屋建设有关。房屋(wū)交(jiāo)付后(hòu)，购(gòu)房(fáng)者享受1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看(kàn)，当前房地产到了政策出(chū)手临界点，重点是保交楼(lóu)和房企重组。一方面，加(jiā)大对刚需和改善型需求的支持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善(shàn)应(yīng)对局部停贷(dài)现象，重点是保交楼保复工保民生，给予强有力(lì)的金融工具支(zhī)持。另一方面(miàn)，从现(xiàn)在起，对(duì)还(hái)在正常运转(zhuǎn)的房企(qǐ)包括(kuò)民营(yíng)企业，加大支持力度，由优(yōu)质(zhì)房企牵头并(bìng)购重组整个(gè)行(xíng)业，为(wèi)每(měi)个房(fáng)企(qǐ)配套(tào)AMC和财(cái)团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂(zá)性和人性复杂性(xìng)，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心(xīn)以及长效机制。长效机制四(sì)大关键是推动(dòng)城市群战略、人地(dì)挂(guà)钩(gōu)、金(jīn)融(róng)中(zhōng)性稳定和房地产税(shuì)。定金环节，建(jiàn)立(lì)开发商违(wéi)约后定金(jīn)保护机制，如将已支付定金冻结至房(fáng)屋交付阶段，保障购房(fáng)者定金安(ān)全。签订(dìng)合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期以(yǐ)及(jí)重大缺陷等情(qíng)况提供充分的(de)保(bǎo)障。余款(kuǎn)支(zhī)付环(huán)节，建立按(àn)工程进度付款机制或(huò)交房后(hòu)按揭(jiē)贷款(kuǎn)机(jī)制，充分保护购房者(zhě)的权(quán)益。资金监管环节，引入独立(lì)于(yú)开发商、银(yín)行的第三方资金监管机构，或由政(zhèng)府相关部门直(zhí)接监管(guǎn)，以(yǐ)此(cǐ)防止资(zī)金挪用现象(xiàng)。交(jiāo)付环节，建立(lì)商品(pǐn)房保修期制度。保修期内，开发(fā)商应对房屋质量问题全权负(fù)责、免(miǎn)费(fèi)维(wéi)修，购房者在保修(xiū)期结束后支付尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取消商品(pǐn)房预售制是大势所趋。一(yī)方面，98年房(fáng)改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发(fā)进入存(cún)量时代，对购房民众不公平的预售制已经过时(shí)了，该取消了，改(gǎi)为现房销售(shòu)。另一方面，取消预售制(zhì)，改为现房销售，开发商(shāng)将拼的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不知道能不能(néng)兑现的营销手段，而是所见即所得的(de)过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的最根本最实质的保障，这样将(jiāng)极大的提(tí)升(shēng)开发商的建(jiàn)筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币。

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